Le délai de huit jours après la réception en CCMI
En CCMI, la loi offre au maître d’ouvrage non assisté une seconde chance après la réception : huit jours pour signaler les défauts apparents qu’il n’a pas vus. Ce délai disparaît s’il s’est fait assister par un professionnel le jour même. D’où une stratégie simple : réceptionner seul, puis faire contrôler par un expert le lendemain. Voici pourquoi et comment.
Construction CCMI
L’article L231-8 du Code de la construction et de l’habitation permet au maître d’ouvrage qui n’est pas assisté par un professionnel lors de la réception de dénoncer, par lettre recommandée, dans les huit jours qui suivent, les vices apparents qu’il n’avait pas signalés. Une post réception réalisée par un expert dans ce délai combine la protection du délai légal et un contrôle technique complet.
Post réception CCMI le lendemain de la réception : 720 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m². Déplacement 60 € jusqu’à 100 km.
Ce que prévoit l’article L231-8
Le contrat de construction de maison individuelle comporte une protection spécifique du maître d’ouvrage à la réception. L’article L231-8 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que, lorsqu’il n’est pas assisté par un professionnel du bâtiment habilité lors de la réception, le maître d’ouvrage peut, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception.
La dénonciation se fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Les vices ainsi dénoncés sont traités comme des réserves.
Le contrat doit reproduire cette faculté, et le constructeur doit en informer le maître d’ouvrage.
Pourquoi ce délai existe
Le législateur part d’un constat : un particulier qui réceptionne seul sa maison n’a pas les compétences d’un professionnel pour détecter tous les défauts, et il est soumis à la pression du moment. Les huit jours lui laissent le temps de vivre dans la maison, de tester les équipements et de faire appel à un regard extérieur.
À l’inverse, s’il est assisté par un professionnel le jour de la réception, on considère qu’il a bénéficié de ce regard technique : le délai supplémentaire n’a plus de raison d’être.
Le délai de huit jours est donc une protection réservée au maître d’ouvrage non assisté.
Réception seul, expert le lendemain
Il en découle une stratégie efficace. Le jour de la réception, vous êtes seul face au constructeur : vous inscrivez les réserves que vous constatez. Le lendemain, ou dans les jours qui suivent, un expert réalise une post réception complète et rédige la liste des défauts apparents qui n’ont pas été réservés.
Vous adressez cette liste au constructeur par lettre recommandée, dans les huit jours qui suivent la remise des clés. Vous bénéficiez ainsi à la fois du délai légal et d’un contrôle professionnel.
Cette démarche est parfaitement conforme à la loi : elle utilise la protection prévue pour le maître d’ouvrage non assisté.
Le lendemain de la réception, l’expert contrôle la maison avec méthode et instruments.
Compter les huit jours
Le délai court à partir de la remise des clés consécutive à la réception. Si la réception et la remise des clés ont lieu le même jour, le délai se calcule à partir de ce jour. Planifiez la post réception le plus tôt possible : le lendemain idéalement, pour laisser le temps de rédiger et d’envoyer la lettre recommandée.
La lettre doit être envoyée dans le délai : conservez la preuve de dépôt et l’avis de réception. Ne laissez pas le dernier jour pour l’envoi.
Réservez la date de l’expert dès que la date de réception est connue.
Ce que l’expert contrôle
La post réception est un contrôle complet de la maison, comparable à une réception assistée : extérieurs, façades, menuiseries, couverture visible, évacuations, puis intérieur pièce par pièce, équipements, conformité à la notice descriptive.
L’expert dispose des instruments nécessaires : niveau, règle, télémètre, humidimètre, testeur. Il contrôle la planéité des sols et des murs, l’aplomb des huisseries, le fonctionnement des menuiseries et équipements, les débits de ventilation dans la mesure du possible.
Il rédige une liste de défauts précise, localisée et photographiée, prête à être adressée au constructeur.
Rédiger la dénonciation
La lettre recommandée vise expressément l’article L231-8 du Code de la construction et de l’habitation, rappelle la date de réception et de remise des clés, et liste les vices apparents dénoncés en complément des réserves du procès verbal. Le rapport de l’expert peut être joint.
Chaque défaut est décrit avec sa localisation et sa nature, et numéroté à la suite des réserves existantes. Demandez au constructeur de les reprendre au même titre que les réserves.
Conservez une copie de l’envoi complet.
La dénonciation par lettre recommandée dans les huit jours ajoute les défauts aux réserves.
L’effet sur le paiement
Lorsque le maître d’ouvrage n’est pas assisté, le solde de 5 % est payable dans les huit jours qui suivent la remise des clés si aucune réserve n’a été formulée, ou à la levée des réserves dans le cas contraire, la réglementation permettant sa consignation.
Les vices dénoncés dans le délai de huit jours sont assimilés à des réserves : ils conditionnent donc aussi le paiement du solde.
Renseignez vous auprès de votre banque sur les modalités de déblocage du solde, pour qu’il ne soit pas versé par automatisme.
Ce que le délai ne couvre pas
Le délai de huit jours concerne les vices apparents, c’est à dire visibles lors d’un examen attentif. Les défauts qui se révéleront plus tard, à l’usage ou avec le temps, relèvent de la garantie de parfait achèvement pendant un an, puis des garanties biennale et décennale.
Il ne permet pas non plus de remettre en cause des choix acceptés au contrat ou dans des avenants.
Enfin, il ne s’applique qu’au CCMI : pour une vente en l’état futur d’achèvement, le délai est d’un mois après la prise de possession, et pour des travaux de rénovation, la réception obéit au droit commun.
Compléter la démarche
La post réception est d’autant plus efficace qu’elle s’inscrit dans un suivi. Une visite de pré réception, quelques semaines avant, permet de dresser la liste des défauts encore corrigeables : le constructeur peut les reprendre avant la réception, ce qui réduit le nombre de réserves.
Le jour de la réception, vous disposez de cette liste pour vérifier ce qui a été corrigé et réserver ce qui reste. Le lendemain, la post réception complète l’examen.
Pré réception et post réception sont facturées 720 € TTC chacune jusqu’à 75 m².
Tester pendant les huit jours
Les huit jours ne servent pas seulement à la post réception : ils permettent aussi de vivre dans la maison et d’en tester l’usage. Faites couler l’eau dans chaque point de puisage, vérifiez l’évacuation des douches et baignoires, faites fonctionner le chauffage dans toutes les pièces, manœuvrez chaque fenêtre et chaque volet, testez l’éclairage extérieur et le portail s’il est prévu au contrat.
Observez la maison sous la pluie si l’occasion se présente : écoulement des gouttières, absence d’entrée d’eau aux seuils et aux menuiseries. Notez tout ce qui vous semble anormal et transmettez le à l’expert.
Seuls les vices apparents peuvent être dénoncés à ce titre ; un défaut qui ne se manifeste qu’à l’usage relève, s’il apparaît plus tard, de la garantie de parfait achèvement.
En pratique
Fixez la date de réception, réservez l’expert pour le lendemain, réceptionnez seul en inscrivant les réserves que vous voyez, puis adressez dans les huit jours la liste établie par l’expert. Suivez ensuite la levée de l’ensemble des réserves.
Notre post réception est facturée 720 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m², plus 60 € de déplacement.
Voir notre visite de réception et post réception et notre suivi CCMI.
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Questions fréquentes
Qu’est ce que le délai de huit jours en CCMI ?
Le délai pendant lequel le maître d’ouvrage non assisté peut dénoncer les vices apparents oubliés à la réception.
Le délai s’applique t il si je suis assisté ?
Non, il est réservé au maître d’ouvrage qui n’était pas assisté par un professionnel.
Comment dénoncer les vices ?
Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans les huit jours suivant la remise des clés.
Pourquoi faire venir l’expert le lendemain ?
Pour bénéficier d’un contrôle professionnel sans perdre le délai de huit jours.
Les vices dénoncés sont ils traités comme des réserves ?
Oui, le constructeur doit les reprendre au même titre.
Et les défauts découverts après huit jours ?
Ils relèvent de la garantie de parfait achèvement, puis des garanties biennale et décennale.
Ce délai existe t il en VEFA ?
Non, en VEFA le délai est d’un mois après la prise de possession.
Combien coûte la post réception ?
720 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m², plus 60 € de déplacement.
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Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L231-8 et R231-7, legifrance.gouv.fr
- Code civil, article 1792-6, legifrance.gouv.fr
- Check my House, tarifs des expertises, checkmy-house.fr
