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Le délai d’un mois après la livraison en VEFA
Vous avez reçu les clés de votre logement neuf, et quelques défauts apparaissent en vivant dedans. Le Code civil vous donne un mois après la prise de possession pour les signaler au vendeur, puis un an pour agir. Ces délais sont courts et se combinent avec les garanties des constructeurs. Voici comment les utiliser.
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VEFA
L’essentiel
En VEFA, le vendeur répond des vices apparents signalés au plus tard un mois après la prise de possession. Le signalement se fait par lettre recommandée, avec une description précise. Si le vendeur ne reprend pas les défauts, l’action doit être engagée dans l’année qui suit. Les défauts qui apparaissent ensuite relèvent des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale, dont les délais courent à partir de la réception des travaux par le promoteur.
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Le texte
Ce que prévoit l’article 1642-1
L’article 1642-1 du Code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Concrètement, l’acquéreur peut signaler les défauts apparents à deux moments : le jour de la livraison, sur le procès verbal, et pendant le mois qui suit la prise de possession. Passé ce mois, le vendeur est déchargé des défauts apparents qui n’ont pas été signalés.
Ce régime est favorable à l’acquéreur d’un logement neuf : dans une vente classique, les vices apparents ne sont pas garantis du tout.
Le point de départ
Quand le mois commence
Le délai court à partir de la prise de possession, c’est à dire en principe de la remise des clés lors de la livraison. Il se calcule de date à date : une livraison le 15 mars ouvre un délai jusqu’au 15 avril.
Si la remise des clés a été retardée, par exemple faute de paiement ou de consignation du solde, la prise de possession intervient à la date effective de remise. Conservez le procès verbal de livraison, qui fixe cette date.
Par prudence, n’attendez pas les derniers jours : envoyez vos signalements dès que les défauts sont constatés, quitte à compléter ensuite dans le délai.
Le signalement
Comment dénoncer les défauts
Le signalement se fait par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au vendeur, à l’adresse indiquée dans l’acte. Il reprend la méthode des réserves : pièce, localisation, nature du défaut, mesure, référence à la notice ou au plan, photos jointes et numérotées.
Mentionnez expressément l’article 1642-1 du Code civil et demandez la reprise des défauts dans un délai raisonnable. Conservez une copie de la lettre, des photos et l’accusé de réception.
Un courriel ou un signalement sur l’espace client du promoteur peut être utile pour la gestion pratique, mais il ne remplace pas la lettre recommandée pour la preuve.
Les premières semaines dans le logement révèlent les défauts d’usage : équipements, écoulements, menuiseries.
Révélés à l’usage
Ce que le mois permet de détecter
Le mois qui suit la livraison permet de découvrir des défauts que la visite, même minutieuse, ne révèle pas : un chauffage qui ne monte pas en température, une eau chaude insuffisante, un écoulement lent, une fenêtre qui laisse passer l’air par vent fort, une porte qui gonfle, un bruit d’équipement, une ventilation inefficace.
Testez systématiquement les équipements dans les premiers jours : tous les robinets, toutes les évacuations, le chauffage dans chaque pièce, les volets, les menuiseries, l’interphone, les éclairages extérieurs.
Notez chaque anomalie avec sa date et ses circonstances, pour la décrire précisément dans votre signalement.
Un an pour agir
L’action en justice
Si le vendeur ne reprend pas les défauts signalés, l’acquéreur doit agir en justice. L’article 1648, en son second alinéa, prévoit que l’action doit être introduite dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
En pratique, ce délai d’un an court à compter de la plus tardive de deux dates : la réception des travaux ou l’expiration du mois suivant la prise de possession. Une lettre de relance ou une mise en demeure ne l’interrompt pas.
Surveillez donc l’avancement des reprises et, si elles n’interviennent pas, consultez un avocat avant l’échéance.
Les garanties
Après le mois : parfait achèvement, biennale, décennale
Les défauts qui apparaissent après le mois relèvent des garanties des constructeurs, que le vendeur en VEFA doit également, en application des articles 1646-1 et 1792 et suivants du Code civil. La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an tous les désordres signalés ; la biennale, pendant deux ans, le bon fonctionnement des équipements dissociables ; la décennale, pendant dix ans, les dommages graves.
Attention : ces garanties courent à partir de la réception des travaux, prononcée entre le promoteur et les entreprises, qui intervient en principe avant votre livraison. La garantie de parfait achèvement peut donc expirer moins d’un an après votre remise des clés.
Demandez au vendeur la date de réception, et signalez les désordres sans attendre.
Le signalement par lettre recommandée date précisément la dénonciation du défaut.
Dommages ouvrage
L’assurance qui préfinance
Le promoteur doit souscrire une assurance dommages ouvrage, dont bénéficient les acquéreurs successifs. Elle préfinance la réparation des dommages de nature décennale, sans attendre la recherche des responsabilités, et peut aussi intervenir pendant l’année de parfait achèvement lorsque l’entreprise mise en demeure n’exécute pas ses obligations.
La déclaration se fait par lettre recommandée à l’assureur, dont les coordonnées figurent dans l’acte de vente. L’assureur dispose de délais encadrés pour prendre position et faire une offre.
Pour les parties communes, c’est le syndic qui déclare les sinistres.
Exemple
Un calendrier type
Livraison le 15 mars, avec douze réserves inscrites au procès verbal. Le 2 avril, l’acquéreur constate que le radiateur d’une chambre chauffe mal et que la porte fenêtre du séjour laisse passer l’eau par forte pluie : il les signale par lettre recommandée le 3 avril, dans le délai d’un mois.
En septembre, sept réserves sont levées, cinq restent ouvertes malgré deux relances. L’acquéreur consulte un avocat pour agir avant l’expiration du délai d’un an, qui court ici à compter du 15 avril, la réception ayant eu lieu avant.
Ce calendrier est illustratif : les dates exactes de votre dossier doivent être vérifiées au cas par cas.
L’expert
Constater et formuler
Un expert peut intervenir pendant le mois qui suit la livraison pour un contrôle complémentaire, notamment des équipements et des défauts révélés à l’usage, et vous aider à rédiger un signalement précis.
Il peut aussi constater l’état des reprises lors de la levée des réserves, et documenter les défauts persistants en vue d’une mise en demeure ou d’une action.
Son rapport, daté et photographié, sert de preuve de l’existence et de la nature des défauts signalés dans les délais.
Nos conseils
Ne pas laisser passer le mois
Notez la date de prise de possession, calculez l’échéance du mois et inscrivez la dans votre agenda. Testez tous les équipements dès les premiers jours. Signalez chaque défaut par lettre recommandée, avec photos, sans attendre la fin du délai.
Suivez la levée des réserves, conservez toutes les preuves, et consultez un avocat si les reprises n’interviennent pas avant l’échéance d’un an.
Notre visite de livraison VEFA vous accompagne à la livraison et dans le mois qui suit.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Quel délai pour signaler un défaut après la livraison ?
Un mois à compter de la prise de possession, pour les défauts apparents.
Comment signaler le défaut ?
Par lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur, avec description précise et photos.
Un courriel suffit il ?
Il ne remplace pas la lettre recommandée pour la preuve du signalement dans le délai.
Quel délai pour agir en justice ?
Un an à compter de la plus tardive des deux dates : réception des travaux ou fin du mois après la prise de possession.
Les défauts découverts après le mois sont ils couverts ?
Oui, par les garanties de parfait achèvement, biennale et décennale, selon leur nature.
La garantie de parfait achèvement dure t elle un an après ma livraison ?
Elle court à partir de la réception des travaux par le promoteur, qui peut être antérieure à votre livraison.
Qui déclare un sinistre sur les parties communes ?
Le syndic, au nom du syndicat des copropriétaires.
Combien coûte la visite de livraison ?
530 € TTC pour un appartement et 610 € TTC pour une maison jusqu’à 50 m², puis 3 € par m², plus le déplacement.
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Sources
- Code civil, articles 1642-1, 1646-1, 1648 et 1792 et suivants, legifrance.gouv.fr
- Code des assurances, article L242-1, legifrance.gouv.fr
- Check my House, tarifs des expertises, checkmy-house.fr
