VEFA
Consigner le solde de 5 % en VEFA
À la livraison d’un logement en VEFA, il reste à payer le solde du prix, en principe 5 %. Si le logement n’est pas conforme à ce qui a été vendu, la réglementation permet de consigner ce solde plutôt que de le verser au promoteur. C’est un levier puissant, à utiliser avec méthode. Voici comment il fonctionne.
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VEFA
L’essentiel
L’article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation fixe l’échéancier des paiements en VEFA : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement. Le solde est payable à la mise à disposition du logement, mais il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. La somme est alors déposée chez un consignataire jusqu’à la résolution du désaccord.
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L’échéancier
Les paiements en VEFA
En VEFA, le prix est payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon un échéancier encadré par l’article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation. Les sommes appelées ne peuvent excéder 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, et 95 % à l’achèvement de l’immeuble.
Le contrat peut prévoir des appels intermédiaires, mais sans dépasser ces plafonds. Le solde, en principe 5 % du prix, est payable lors de la mise du logement à la disposition de l’acquéreur, c’est à dire à la livraison.
Ce dernier versement est le seul levier financier qui reste à l’acquéreur face à un logement livré avec des défauts.
La règle
Consigner en cas de contestation
Le même article prévoit que le solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Plutôt que de le verser au vendeur, l’acquéreur le dépose auprès d’un consignataire, qui le conserve jusqu’à ce que le désaccord soit résolu.
La consignation n’est pas une retenue : la somme sort du patrimoine de l’acquéreur, qui démontre ainsi sa bonne foi et sa capacité à payer. Elle ne prive pas le vendeur de son dû, mais en suspend le versement.
Elle permet à l’acquéreur de recevoir les clés sans avoir réglé le solde au vendeur, tout en conservant un moyen de pression pour obtenir les reprises.
Quand
Les situations qui la justifient
La consignation vise les contestations sur la conformité : surface inférieure à celle prévue, prestations différentes de la notice, équipements manquants, ouvrages non réalisés, défauts importants rendant une partie du logement inutilisable.
Elle est plus discutable pour de simples défauts de finition, éclats, rayures ou retouches de peinture : le vendeur peut alors contester son bien fondé, et le montant consigné doit rester proportionné aux enjeux. Il est prudent de réserver la consignation à des réserves sérieuses et de documenter leur importance.
Un expert peut vous aider à apprécier si la situation justifie de consigner, et à chiffrer les défauts.
Le solde se règle à la remise des clés, ou se consigne si la conformité du logement est contestée.
La préparation
Anticiper avant la livraison
La consignation se prépare. Renseignez vous auprès du notaire chargé de la vente sur les modalités : qui sera consignataire, quels documents fournir, quels délais. Le consignataire peut être désigné d’un commun accord ; à défaut d’accord, il peut l’être par le président du tribunal judiciaire.
Prévoyez la disponibilité des fonds : si votre banque débloque le solde du prêt directement au vendeur, informez la de votre intention de consigner et vérifiez les modalités de déblocage.
Une visite de pré livraison avec un expert permet de savoir à l’avance si des non conformités justifieront une consignation.
Le jour J
Réserves et consignation
Le jour de la livraison, inscrivez toutes les réserves sur le procès verbal, de façon précise et documentée. Indiquez clairement que vous contestez la conformité du logement sur les points concernés, et que vous entendez consigner le solde en application de l’article R261-14.
Le vendeur ne peut pas exiger le paiement du solde lorsqu’il est consigné régulièrement. Il peut en revanche refuser la remise des clés si le solde n’est ni payé ni consigné.
Conservez une copie signée du procès verbal et la preuve de la consignation.
La déconsignation
Récupérer ou verser la somme
La somme consignée est libérée lorsque le désaccord est résolu : levée des réserves constatée par les parties, accord transactionnel, ou décision de justice. En cas de levée complète, le solde est versé au vendeur.
Si les défauts ne sont pas repris, la somme consignée peut servir à financer leur reprise ou à compenser une moins value, selon l’accord des parties ou la décision du juge.
Formalisez par écrit chaque étape : constat de levée, accord sur la déconsignation partielle ou totale, instructions au consignataire.
Des réserves précises et documentées justifient la consignation et en fixent la portée.
Les limites
Ce que la consignation ne fait pas
La consignation ne remplace pas l’action en justice : si le vendeur ne reprend pas les défauts, l’acquéreur doit agir dans l’année qui suit l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession. Une somme consignée indéfiniment, sans action, ne règle rien.
Elle ne couvre que le solde, en principe 5 % du prix : pour des défauts dont la reprise coûte davantage, d’autres recours restent nécessaires.
Enfin, une consignation abusive, sans contestation sérieuse, peut exposer l’acquéreur à une demande de dommages et intérêts du vendeur.
Maison en VEFA
Le cas des maisons individuelles
La consignation du solde s’applique aussi à une maison vendue en VEFA, par exemple dans un programme de maisons groupées. Elle ne doit pas être confondue avec le mécanisme du contrat de construction de maison individuelle, où le solde de 5 % peut également être consigné en présence de réserves à la réception.
Dans les deux cas, la logique est la même : un levier financier pour obtenir la reprise des défauts constatés.
Vérifiez la nature exacte de votre contrat : VEFA ou CCMI, les règles de paiement et de réception diffèrent.
L’expert
Documenter la contestation
La consignation repose sur des réserves sérieuses. Un expert en bâtiment contrôle le logement, mesure les écarts, vérifie la conformité à la notice et aux plans, et rédige des réserves précises. Son rapport justifie la contestation et permet d’apprécier si la consignation est proportionnée.
Il peut aussi intervenir lors de la levée des réserves, pour constater les reprises et préparer la déconsignation.
Face à un vendeur qui conteste la consignation, un rapport technique précis est votre meilleur argument.
Les erreurs
Ce qu’il faut éviter
Annoncer une consignation le jour même sans l’avoir préparée expose à un blocage : le notaire ou la banque peuvent ne pas être en mesure d’organiser le dépôt immédiatement, et la remise des clés peut être reportée. Anticipez de plusieurs semaines.
Consigner sans réserves écrites et précises affaiblit votre position : la consignation doit s’appuyer sur une contestation identifiable. À l’inverse, multiplier les réserves de pure finition pour justifier la consignation de la totalité du solde peut être contesté par le vendeur.
Enfin, laisser la somme consignée sans suivi, sans relance ni action, prolonge le désaccord sans le régler : fixez vous un calendrier de levée des réserves et des étapes en cas de blocage.
Nos conseils
Consigner avec méthode
Préparez la consignation avec le notaire et votre banque avant la livraison. Faites contrôler le logement par un expert. Inscrivez des réserves précises et motivez la contestation de conformité. Consignez un montant cohérent avec les enjeux, dans la limite du solde.
Suivez la levée des réserves et formalisez la déconsignation. Agissez en justice dans les délais si les reprises n’interviennent pas.
Notre visite de livraison VEFA vous aide à documenter vos réserves et à décider de la consignation.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Quel est le montant du solde en VEFA ?
En principe 5 % du prix, payable à la mise à disposition du logement.
Peut on consigner le solde ?
Oui, en cas de contestation sur la conformité du logement avec les prévisions du contrat.
Qui est le consignataire ?
Une personne désignée d’un commun accord ou, à défaut, par le président du tribunal judiciaire.
Le vendeur peut il refuser de remettre les clés ?
Oui si le solde n’est ni payé ni consigné ; non si la consignation est régulière.
Peut on consigner pour de petits défauts ?
C’est discutable : la consignation doit être proportionnée à une contestation sérieuse.
Quand la somme est elle libérée ?
Après levée des réserves, accord entre les parties ou décision de justice.
La consignation suffit elle à préserver mes droits ?
Non, il faut agir en justice dans les délais si les défauts ne sont pas repris.
Combien coûte la visite de livraison ?
530 € TTC pour un appartement et 610 € TTC pour une maison jusqu’à 50 m², puis 3 € par m², plus le déplacement.
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Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles R261-14 et R261-1, legifrance.gouv.fr
- Code civil, articles 1642-1 et 1648, legifrance.gouv.fr
- Service public, achat d’un logement neuf en VEFA, service-public.fr
- Check my House, tarifs des expertises, checkmy-house.fr
