La réserve est la mention, sur le procès verbal de livraison, d’un défaut constaté par l’acquéreur. Elle oblige le vendeur à reprendre le défaut au titre de sa garantie des vices apparents, prévue par l’article 1642-1 du Code civil.

Sa valeur dépend de sa précision. Une réserve vague, comme peinture à reprendre, ouvre la porte à des discussions sur l’étendue de la reprise, et rend difficile la vérification. Une réserve précise fixe l’objet de l’obligation du vendeur.

C’est aussi la réserve qui sert de base à l’éventuelle consignation du solde du prix, et en cas de litige, à l’action contre le vendeur.

Une bonne réserve répond à quatre questions : où, quoi, combien, par rapport à quoi. Où : la pièce, le mur ou l’élément, la position précise. Quoi : la nature du défaut. Combien : la dimension, l’écart mesuré, le nombre d’éléments. Par rapport à quoi : la notice, le plan, la règle de l’art.

Numérotez les réserves, par pièce, et faites correspondre chaque numéro à une photo. Un ruban de masquage collé sur le défaut, avec son numéro, facilite les photos et la vérification ultérieure.

Relisez l’ensemble avant de signer, et assurez vous que chaque réserve est lisible et compréhensible par un tiers.

Certains défauts se constatent à l’œil ; d’autres se mesurent. La planéité d’un sol ou d’un mur se contrôle à la règle de deux mètres : l’écart sous la règle se compare aux tolérances fixées par les normes et les documents techniques applicables. L’aplomb d’un mur ou d’une huisserie se vérifie au niveau.

Les surfaces se mesurent au mètre ou au télémètre, notamment en cas de doute sur une surface habitable inférieure à celle annoncée. Les équipements se testent : prises au testeur, écoulements par une mise en eau, ventilation par le contrôle des bouches.

Une mesure inscrite dans la réserve, écart de 8 mm sous la règle par exemple, est beaucoup plus difficile à contester qu’une appréciation.

Les défauts apparents découverts après la livraison peuvent être signalés jusqu’à l’expiration d’un mois après la prise de possession. Utilisez une lettre recommandée avec accusé de réception, en reprenant la même méthode de rédaction et en joignant des photos.

Ce mois permet de détecter les défauts révélés à l’usage : chauffage, eau chaude, ventilation, écoulements, ouvrants, bruits d’équipements. Testez systématiquement les équipements dans les premiers jours.

Conservez les accusés de réception : ils prouvent que le signalement a été fait dans le délai.

Un expert en bâtiment connaît les défauts à rechercher, les tolérances applicables et la manière de les formuler. Il contrôle avec des instruments, rédige des réserves précises et vous remet un rapport photographié qui sert de référence pour la levée.

Il peut aussi intervenir lors de la visite de levée des réserves, pour vérifier que les reprises sont correctement réalisées.

Sa présence le jour de la livraison rééquilibre la relation avec le représentant du promoteur, qui connaît bien le programme et les arguments pour minimiser les défauts.