VEFA
Parties communes en VEFA : la livraison à la copropriété
Dans une résidence neuve, chaque acquéreur reçoit son logement, mais les parties communes, halls, toiture, façades, parkings, espaces verts, sont livrées à la copropriété. Cette livraison conditionne pourtant l’état de l’immeuble et les charges des années à venir. Voici comment elle se déroule et comment la préparer.
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VEFA
L’essentiel
Les parties communes d’un immeuble vendu en VEFA sont livrées au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Comme pour les logements, les défauts apparents doivent être signalés lors de la livraison ou dans le mois qui suit la prise de possession. Le syndic, avec le conseil syndical, a intérêt à se faire assister d’un expert pour un contrôle complet et des réserves précises, puis à suivre leur levée et les garanties des constructeurs.
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Qui reçoit
Le syndicat des copropriétaires
Dès la livraison du premier lot, la copropriété existe et le syndicat des copropriétaires est constitué. Il est représenté par un syndic, parfois désigné à titre provisoire dans le règlement de copropriété en attendant la première assemblée générale.
C’est le syndic qui reçoit la livraison des parties communes au nom du syndicat : ouvrages de structure, façades, toiture, halls, escaliers, ascenseurs, réseaux communs, parkings, locaux techniques, espaces extérieurs. Les copropriétaires n’interviennent pas individuellement pour ces ouvrages.
Le conseil syndical, une fois élu, peut assister le syndic et suivre le dossier de près.
L’enjeu
Pourquoi cette livraison compte
Les défauts des parties communes sont supportés par tous les copropriétaires : infiltrations en toiture terrasse, désordres en façade, défauts d’étanchéité des parkings, dysfonctionnements de la ventilation ou de l’ascenseur. S’ils ne sont pas réservés ou signalés dans les délais, leur reprise peut finir à la charge de la copropriété.
La livraison des parties communes intervient parfois de façon échelonnée, en même temps que les premières livraisons de logements, quand l’attention des acquéreurs est tournée vers leur propre appartement. Le syndic provisoire, désigné par le promoteur, peut ne pas disposer des moyens techniques d’un contrôle approfondi.
D’où l’intérêt d’une démarche organisée, assistée par un expert indépendant.
Le délai
Un mois pour compléter
Le régime de la garantie des vices apparents en VEFA s’applique aussi aux parties communes : les défauts apparents peuvent être réservés à la livraison, et signalés jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession. L’action doit ensuite être engagée dans l’année.
Pour les parties communes, la date de prise de possession peut prêter à discussion lorsque la livraison est échelonnée : le procès verbal de livraison des parties communes doit être clairement établi et daté.
Les défauts apparus ensuite relèvent des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale, et de l’assurance dommages ouvrage souscrite par le promoteur.
Halls, circulations et escaliers font partie des ouvrages livrés à la copropriété.
Le contrôle
Ce qu’il faut examiner
Le contrôle porte sur les façades et leurs revêtements, les menuiseries des circulations, la toiture et en particulier les toitures terrasses, leurs relevés d’étanchéité et leurs évacuations. Il porte aussi sur les halls, escaliers et paliers : revêtements, éclairages, portes, contrôle d’accès, boîtes aux lettres.
Les parkings souterrains méritent une attention particulière : traces d’infiltration, évacuation des eaux, ventilation, marquage, portes automatiques. Les locaux techniques, les réseaux communs, la ventilation mécanique et les ascenseurs sont vérifiés dans la mesure de leur accessibilité.
Enfin, les espaces extérieurs : voiries, cheminements, clôtures, espaces verts, éclairage extérieur, accès des personnes à mobilité réduite.
Les documents
Ce que le syndic doit obtenir
Le syndic doit obtenir du promoteur les documents nécessaires à la gestion de l’immeuble : plans de récolement, dossier des ouvrages exécutés, notices d’entretien des équipements, attestations d’assurance des constructeurs et de l’assurance dommages ouvrage, procès verbaux de réception des travaux, contrats de maintenance en cours.
La date de réception des travaux entre le promoteur et les entreprises est essentielle : elle fait courir les garanties de parfait achèvement, biennale et décennale.
Ces documents permettent aussi de vérifier la conformité des ouvrages à la notice descriptive des parties communes annexée aux actes de vente.
Les réserves
Rédiger pour la copropriété
Les réserves sur les parties communes suivent la même méthode que pour un logement : localisation précise, nature du défaut, mesure, référence à la notice ou aux plans, photo numérotée. Leur nombre peut être important pour une grande résidence : un classement par bâtiment, niveau et ouvrage facilite le suivi.
Le syndic doit les consigner sur le procès verbal de livraison, puis les compléter dans le mois par lettre recommandée au promoteur. Il informe ensuite les copropriétaires lors de l’assemblée générale.
Un rapport d’expert, joint au procès verbal, donne aux réserves une base technique solide.
Parkings souterrains et toitures terrasses concentrent des points sensibles à contrôler.
La levée
Suivre les reprises
Le syndic suit la levée des réserves avec le promoteur, ouvrage par ouvrage, et fait constater chaque reprise. Un tableau de suivi partagé avec le conseil syndical permet de mesurer l’avancement et de relancer à temps.
Si les reprises n’interviennent pas, le syndic met en demeure le promoteur. Pour agir en justice au nom du syndicat, il doit en principe y être autorisé par une décision de l’assemblée générale, sauf exceptions prévues par les textes : il est donc important d’anticiper cette autorisation avant l’expiration des délais.
Les désordres de nature décennale se déclarent à l’assurance dommages ouvrage.
Les copropriétaires
Le rôle de chacun
Chaque copropriétaire peut signaler au syndic les défauts qu’il constate dans les parties communes, idéalement par écrit et avec photos. Le conseil syndical centralise ces remontées et les transmet.
Un copropriétaire peut agir individuellement pour un défaut des parties communes qui lui cause un préjudice personnel, mais l’action relative aux parties communes elles mêmes relève du syndicat.
Lors de la première assemblée générale, il est utile d’inscrire à l’ordre du jour le point sur la livraison des parties communes, la levée des réserves et, le cas échéant, le mandat d’un expert pour assister le syndic.
La première année
Garantie de parfait achèvement
La première année qui suit la réception des travaux est déterminante. Les désordres apparus pendant cette période relèvent de la garantie de parfait achèvement : ils doivent être notifiés par écrit au promoteur et aux entreprises avant l’expiration de l’année.
Un bilan des parties communes avant l’échéance, avec un expert, permet de recenser les désordres et de les notifier à temps : infiltrations apparues après les premières pluies, fissures de retrait, dysfonctionnements d’équipements.
Rappelons que l’année de parfait achèvement court à partir de la réception par le promoteur, qui peut précéder la livraison aux acquéreurs.
Nos conseils
Organiser la livraison des parties communes
Demandez au promoteur un calendrier de livraison des parties communes et les documents de l’ouvrage. Faites assister le syndic et le conseil syndical par un expert indépendant. Rédigez des réserves précises, complétez les dans le mois, suivez leur levée.
Anticipez l’autorisation d’agir en justice et programmez un bilan avant la fin de la première année.
Notre mission de livraison des parties communes VEFA est établie sur devis, selon le nombre de lots et les spécificités de la résidence. Voir nos tarifs et notre page livraison VEFA.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Qui reçoit les parties communes ?
Le syndic, au nom du syndicat des copropriétaires.
Les copropriétaires peuvent ils réserver les parties communes ?
Ils signalent les défauts au syndic, qui les réserve au nom du syndicat.
Quel délai pour signaler un défaut des parties communes ?
Un mois après la prise de possession pour les défauts apparents, puis un an pour agir.
Le syndic peut il agir en justice seul ?
Il doit en principe être autorisé par l’assemblée générale, sauf exceptions.
Quels documents demander au promoteur ?
Plans, dossier des ouvrages exécutés, notices d’entretien, attestations d’assurance, procès verbaux de réception.
Quand court la garantie de parfait achèvement ?
À partir de la réception des travaux par le promoteur.
Un expert peut il assister le syndic ?
Oui, pour le contrôle, la rédaction des réserves et le suivi de leur levée.
Les parkings souterrains sont ils des parties communes ?
Les circulations, rampes, structures et équipements communs le sont ; les emplacements eux mêmes sont en principe des lots privatifs, selon le règlement de copropriété.
Combien coûte la mission ?
Sur devis, selon le nombre de lots et les spécificités de la résidence.
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Sources
- Code civil, articles 1642-1, 1646-1, 1648 et 1792 et suivants, legifrance.gouv.fr
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 55, legifrance.gouv.fr
- Code des assurances, article L242-1, legifrance.gouv.fr
- Check my House, tarifs des expertises, checkmy-house.fr
