Construction CCMI
Étude de sol et loi Elan : ce qui est obligatoire
Depuis le 1er octobre 2020, la loi Elan impose des études de sol pour les terrains et les maisons situés dans les zones exposées au retrait gonflement des argiles. Qui doit fournir quelle étude, à quel moment, et que doit en faire le constructeur ? Voici ce qui est obligatoire, et pourquoi c’est dans votre intérêt de le vérifier.
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Construction CCMI
L’essentiel
Dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait gonflement des argiles, le vendeur d’un terrain non bâti constructible doit fournir une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse puis à l’acte. Avant de signer un contrat de construction, le maître d’ouvrage la transmet au constructeur, qui doit soit suivre une étude géotechnique de conception, soit appliquer les dispositions constructives fixées par l’arrêté du 22 juillet 2020. La visite fondations permet de vérifier leur mise en œuvre.
Suivi CCMI, visite fondations : 510 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m². Gestion du dossier 450 €, déplacement 60 €.
L’origine
Pourquoi la loi a changé
Le retrait gonflement des argiles peut provoquer des fissures sur les maisons individuelles, en particulier celles fondées superficiellement. Pour prévenir ces désordres sur les constructions neuves, la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Elan, a introduit des obligations d’étude de sol, entrées en vigueur le 1er octobre 2020.
Ces règles figurent aux articles L132-4 à L132-9 du Code de la construction et de l’habitation, précisées par des textes réglementaires qui définissent les zones concernées, le contenu des études et les techniques de construction.
Elles concernent les zones d’exposition moyenne ou forte, identifiées par la cartographie consultable sur Géorisques.
Le vendeur
L’étude géotechnique préalable
En cas de vente d’un terrain non bâti constructible situé dans une zone d’exposition moyenne ou forte, le vendeur doit faire réaliser une étude géotechnique préalable. Elle est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique.
Cette étude, de type G1 selon la norme des missions géotechniques, caractérise le site et identifie les risques géotechniques, dont la sensibilité du sol au retrait gonflement. Elle reste valable trente ans si aucun remaniement du sol n’a été réalisé.
Elle est à la charge du vendeur. Si elle manque, l’acquéreur doit la réclamer avant de s’engager.
Le maître d’ouvrage
Transmettre l’étude
Avant de conclure un contrat de construction d’une maison individuelle, le maître d’ouvrage transmet l’étude géotechnique préalable au constructeur. Le contrat doit mentionner que cette étude a été remise.
Si vous construisez sur un terrain que vous possédiez déjà, ou acquis avant l’entrée en vigueur de l’obligation, vous pouvez faire réaliser vous même l’étude, ou laisser au constructeur le soin de faire réaliser une étude de conception.
Vérifiez sur Géorisques l’exposition de votre parcelle avant toute démarche : elle détermine si ces obligations s’appliquent.
Les sondages géotechniques caractérisent la nature du sol et sa sensibilité à l’eau.
Le constructeur
Deux options
Le constructeur doit, au choix, soit suivre les recommandations d’une étude géotechnique de conception, de type G2, réalisée en prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du projet, soit respecter les techniques particulières de construction définies par voie réglementaire.
L’étude de conception adapte les fondations et les dispositions constructives au sol réel et au projet précis : profondeur d’ancrage, type de fondations, dallage ou vide sanitaire, gestion des eaux. Les dispositions forfaitaires appliquent des règles générales, sans étude spécifique.
Le choix doit apparaître dans le dossier du constructeur : demandez lequel a été retenu.
Les règles
Les dispositions de l’arrêté du 22 juillet 2020
Les techniques particulières de construction portent sur plusieurs points. Les fondations doivent être ancrées à une profondeur minimale, d’au moins 0,80 m en zone d’exposition moyenne et 1,20 m en zone forte, et être homogènes, sans dissymétrie d’ancrage.
La structure doit être rigidifiée par des chaînages horizontaux et verticaux. Les bâtiments accolés fondés différemment doivent être désolidarisés par un joint de rupture. Les eaux pluviales et usées doivent être évacuées loin des fondations, les canalisations enterrées doivent pouvoir accepter des mouvements.
La végétation doit être tenue à distance, à une distance au moins égale à la hauteur à maturité des arbres, ou une fois et demie pour un rideau d’arbres ou d’arbustes, sauf écran anti racines.
Le contrôle
Vérifier sur le chantier
Ces règles se vérifient au moment des fondations, avant le coulage du béton : profondeur des fouilles, homogénéité de l’ancrage, armatures, attentes des chaînages verticaux, joints de rupture prévus aux plans. La visite fondations est le moment clé.
L’expert compare les fouilles et les armatures avec les plans, l’étude de conception ou les dispositions forfaitaires retenues. Il signale tout écart avant que le béton ne soit coulé, quand la correction est encore possible.
La visite gros œuvre vérifie ensuite la continuité des chaînages, et la réception permet de contrôler la gestion des eaux pluviales autour de la maison.
Les prélèvements de sol argileux sont analysés en laboratoire pour mesurer leur sensibilité au retrait gonflement.
Hors zone
Et si le terrain n’est pas exposé
Hors des zones d’exposition moyenne ou forte, l’étude de sol n’est pas imposée par ces textes. Elle reste néanmoins utile lorsque le terrain présente d’autres particularités : pente, remblais, présence d’eau, ancienne carrière, sol hétérogène.
La cartographie d’exposition est établie à une échelle qui ne rend pas compte de toutes les variations locales. Un terrain classé en exposition faible peut comporter des poches argileuses.
Une étude de sol est un coût modeste au regard de celui d’une reprise en sous œuvre après l’apparition de fissures.
Responsabilités
En cas de fissures
Si des fissures apparaissent sur une maison construite après 2020 en zone exposée, le respect des obligations d’étude et de construction sera examiné. Le constructeur qui n’aurait ni suivi une étude de conception ni appliqué les dispositions forfaitaires engagerait sa responsabilité.
La garantie décennale couvre de toute façon les dommages qui compromettent la solidité de la maison, y compris lorsqu’ils résultent d’un vice du sol, et l’assurance dommages ouvrage préfinance les réparations.
Conservez l’étude préalable, l’étude de conception éventuelle et les rapports de visite : ils documenteront votre dossier.
Acheter un terrain
Les vérifications avant de signer
Avant d’acheter un terrain à bâtir, consultez Géorisques à l’adresse de la parcelle, lisez l’état des risques et demandez l’étude géotechnique préalable si la parcelle est en zone exposée. Lisez ses conclusions : elles peuvent annoncer des fondations plus profondes ou des dispositions particulières, donc un surcoût.
Intégrez ce surcoût dans votre budget de construction et dans la négociation du prix du terrain.
Transmettez l’étude à votre constructeur dès les premiers échanges, pour qu’il établisse un prix tenant compte des travaux d’adaptation au sol.
Les missions
Comprendre les études géotechniques
La norme qui encadre les missions d’ingénierie géotechnique distingue plusieurs étapes. L’étude préalable, dite G1, caractérise le site et identifie les risques principaux, à partir de recherches documentaires, d’une visite et, le cas échéant, de sondages. L’étude de conception, dite G2, adapte les fondations et les dispositions constructives au projet précis, avec des investigations ciblées.
D’autres missions interviennent pendant le chantier, pour vérifier que les hypothèses géotechniques sont confirmées lors des terrassements, ou après des désordres, pour diagnostiquer un sol sous un bâtiment existant.
Lisez la nature de la mission indiquée en tête du rapport qui vous est remis : une étude préalable ne dimensionne pas les fondations, une étude de conception le fait pour un projet donné.
Nos conseils
En résumé
Vérifiez l’exposition de la parcelle, exigez l’étude préalable du vendeur, transmettez la au constructeur, demandez quelle option il retient, et faites contrôler les fondations avant le coulage.
Notre visite fondations est facturée 510 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m², dans le cadre de notre suivi CCMI.
Voir notre visite fondations et notre suivi de construction CCMI.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
L’étude de sol est elle obligatoire pour vendre un terrain ?
Oui dans les zones d’exposition moyenne ou forte aux argiles, depuis le 1er octobre 2020.
Qui paie l’étude préalable ?
Le vendeur du terrain.
Combien de temps est elle valable ?
Trente ans, si aucun remaniement du sol n’a été réalisé.
Que doit faire le constructeur ?
Suivre une étude géotechnique de conception ou appliquer les dispositions constructives réglementaires.
Quelle profondeur de fondations en zone argileuse ?
Au moins 0,80 m en zone moyenne et 1,20 m en zone forte selon les dispositions forfaitaires.
Où vérifier l’exposition de mon terrain ?
Sur Géorisques, à l’adresse de la parcelle.
Une étude est elle utile hors zone exposée ?
Elle est recommandée si le terrain présente d’autres particularités : pente, remblais, eau.
Combien coûte la visite fondations ?
510 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m², plus gestion et déplacement.
Besoin d’un avis d’expert ?
Décrivez nous votre situation : devis en ligne, ou conseil au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L132-4 à L132-9 et R132-3 et suivants, legifrance.gouv.fr
- Arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques et les techniques particulières de construction, legifrance.gouv.fr
- Norme NF P94-500, missions d’ingénierie géotechnique, AFNOR
- Géorisques, retrait gonflement des argiles, georisques.gouv.fr
