L’article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation impose au contrat de mentionner la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison. L’article R231-14 fixe le montant minimal de ces pénalités : un trois millième du prix convenu par jour de retard.

Ces règles sont d’ordre public : le contrat peut prévoir des pénalités plus élevées, jamais plus faibles. Une clause qui fixerait une pénalité inférieure serait réputée non écrite au profit du minimum légal.

La pénalité a un caractère forfaitaire : elle est due du seul fait du retard, sans que le maître d’ouvrage ait à prouver un préjudice.

Le délai d’exécution court à partir de la date d’ouverture du chantier mentionnée au contrat ou déclarée. La date de livraison contractuelle s’obtient en ajoutant le délai, en mois, à cette date d’ouverture.

Le retard se mesure entre cette date contractuelle et la date de réception effective, ou de livraison si elle est distincte. Conservez la déclaration d’ouverture de chantier et le procès verbal de réception : ce sont les deux bornes du calcul.

Si l’ouverture du chantier a elle même été retardée au delà de ce que prévoit le contrat, la question peut aussi se poser.

La garantie de livraison à prix et délais convenus, obligatoire en CCMI, protège le maître d’ouvrage contre la défaillance du constructeur. L’article L231-6 prévoit notamment que le garant prend en charge les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours.

Si le constructeur ne paie pas les pénalités, vous pouvez donc vous adresser au garant, dont les coordonnées figurent dans le contrat et l’attestation de garantie. Le garant peut aussi mettre en demeure le constructeur de livrer, et, à défaut, désigner une entreprise pour terminer les travaux.

Informez le garant par écrit dès que le retard devient significatif.

La pénalité forfaitaire indemnise le retard de façon minimale. Si votre préjudice réel est plus important, loyers supplémentaires, frais de garde meubles, intérêts intercalaires, il peut être envisagé de demander une indemnisation complémentaire, selon les stipulations du contrat et l’appréciation du juge.

Conservez les justificatifs de toutes les dépenses liées au retard : bail, quittances, factures, attestations bancaires.

Votre avocat vous indiquera l’articulation entre pénalités forfaitaires et dommages et intérêts complémentaires dans votre situation.

Après un retard, la pression pour emménager est forte. Elle ne doit pas conduire à réceptionner une maison inachevée ou à renoncer à des réserves. La réception avec réserves n’empêche pas de réclamer les pénalités de retard.

Faites réaliser une pré réception, réceptionnez avec des réserves précises, puis faites contrôler la maison par un expert le lendemain pour préserver le délai de huit jours.

La date de réception figurant sur le procès verbal arrête le décompte des pénalités : vérifiez qu’elle est exacte.

Calculez la date contractuelle de livraison dès l’ouverture du chantier. Suivez l’avancement, demandez par écrit les justificatifs de toute suspension, mettez en demeure dès le dépassement, et chiffrez les pénalités à la réception. Saisissez le garant si le constructeur ne paie pas au delà de trente jours.

Maintenez le contrôle de la qualité jusqu’à la réception.

Notre suivi de construction CCMI vous accompagne à chaque étape, y compris lorsque le chantier prend du retard.