Après la réception des travaux, trois garanties légales se succèdent et se superposent. La garantie de parfait achèvement, d’un an, couvre tous les désordres signalés. La garantie biennale, de deux ans, couvre le bon fonctionnement des équipements dissociables. La garantie décennale, de dix ans, couvre les dommages les plus graves.

Toutes partent de la date de réception. Elles pèsent sur les constructeurs : entreprises, architectes, constructeurs de maisons, vendeurs d’immeubles à construire, et vendeurs qui ont fait construire.

Un même désordre peut relever de plusieurs garanties ; c’est sa nature et sa date d’apparition qui déterminent le régime applicable.

L’article 1792 du Code civil rend le constructeur responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. L’article 1792-4-1 fixe la durée à dix ans à compter de la réception.

Relèvent de la décennale, par exemple, des fissures structurelles, un affaissement de dallage, des infiltrations par la toiture ou les façades rendant des pièces inhabitables, une isolation défaillante entraînant une impropriété, une installation de chauffage intégrée qui ne permet pas de chauffer la maison.

L’article 1792-2 étend la décennale aux éléments d’équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Les garanties biennale et décennale sont des responsabilités de plein droit : le maître d’ouvrage n’a pas à prouver une faute du constructeur. Il doit établir l’existence du désordre, sa nature, et son lien avec les travaux réalisés par le constructeur.

Le constructeur ne peut s’exonérer qu’en prouvant une cause étrangère : force majeure, fait d’un tiers, ou fait du maître d’ouvrage lui même, comme une modification de l’ouvrage ou un défaut d’entretien.

Toute clause qui exclurait ou limiterait ces garanties est réputée non écrite.

Pour un désordre biennal, adressez une mise en demeure à l’entreprise par lettre recommandée, avec description du dysfonctionnement et photos. À défaut de réparation, une action doit être engagée dans le délai de deux ans à compter de la réception.

Pour un désordre décennal, déclarez le sinistre à l’assureur dommages ouvrage s’il existe, et mettez en demeure le constructeur et son assureur. Une expertise amiable contradictoire peut permettre un accord.

Dans les deux cas, une lettre ne suffit pas à interrompre le délai : seule une action en justice, y compris un référé expertise, l’interrompt.

Les garanties biennale et décennale bénéficient au maître d’ouvrage, mais aussi aux acquéreurs successifs de l’ouvrage pendant leur durée. Si vous achetez une maison de moins de dix ans, vous pouvez agir contre les constructeurs pour un désordre décennal, et contre l’assureur dommages ouvrage.

Demandez au vendeur ou au notaire le procès verbal de réception, les attestations d’assurance des entreprises et le contrat de dommages ouvrage : ils figurent normalement dans l’acte de vente.

Le vendeur qui a fait construire la maison est lui même réputé constructeur à votre égard.

Notez la date de réception et les échéances de un, deux et dix ans. Pour chaque désordre, déterminez s’il touche un équipement dissociable ou indissociable, et s’il compromet la solidité ou l’usage. Agissez par écrit, puis en justice si nécessaire, avant l’échéance.

Faites établir un rapport d’expertise pour qualifier le désordre : c’est la clé du choix de la garantie.

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