Travaux et garanties
Retenue de garantie de 5 % : fonctionnement et levée
Votre devis prévoit une retenue de garantie de 5 %, ou vous vous demandez si vous pouvez conserver une partie du prix tant que les défauts ne sont pas repris. La retenue de garantie est encadrée par une loi de 1971 qui fixe son montant, sa forme et sa durée. Voici comment elle fonctionne et comment l’utiliser à bon escient.
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Travaux et garanties
L’essentiel
La retenue de garantie permet au maître d’ouvrage de conserver au plus 5 % du montant des travaux pour garantir la levée des réserves formulées à la réception. Elle doit être prévue au contrat. L’entreprise peut la remplacer par une caution bancaire. Un an après la réception, la somme est versée à l’entreprise, sauf opposition motivée notifiée par lettre recommandée en raison de réserves non levées.
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Le cadre
Une loi de 1971
La loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 encadre les retenues de garantie dans les marchés de travaux privés de bâtiment et de génie civil. Elle s’applique aux travaux commandés par des particuliers comme par des professionnels.
Elle permet de stipuler, dans le marché, une retenue sur les paiements destinée à garantir l’exécution des travaux nécessaires pour satisfaire aux réserves faites à la réception. Elle en fixe les limites, qui sont d’ordre public.
Sans clause dans le contrat, il n’y a pas de retenue de garantie au sens de cette loi : d’où l’importance de la prévoir dès le devis.
Le montant
5 % au plus
La retenue ne peut excéder 5 % du montant des travaux. Elle peut être prélevée sur chaque situation de travaux ou sur le solde, selon le contrat. Pour un marché de 30 000 €, la retenue maximale est donc de 1 500 €.
Une clause prévoyant une retenue supérieure serait réduite au plafond légal. Rien n’empêche en revanche de prévoir un pourcentage inférieur.
Le montant s’apprécie sur le prix des travaux, toutes taxes comprises lorsque le maître d’ouvrage est un particulier qui paie la TVA.
La caution
Une alternative pour l’entreprise
L’entreprise peut remplacer la retenue par une caution personnelle et solidaire, délivrée par un établissement financier, pour le même montant. Dans ce cas, le maître d’ouvrage paie l’intégralité du prix, et la caution garantit la levée des réserves.
Cette faculté appartient à l’entreprise : le maître d’ouvrage ne peut pas la refuser. Vérifiez que l’acte de caution est bien remis, et qu’il couvre le montant prévu.
En cas de réserves non levées, c’est auprès de la caution que le maître d’ouvrage fera valoir ses droits.
La retenue de garantie se négocie au moment du devis, avant le début des travaux.
La consignation
Où va la somme retenue
La loi prévoit que la retenue soit consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire. En pratique, dans les petits marchés entre particulier et artisan, il arrive que la somme soit simplement conservée par le maître d’ouvrage avec l’accord de l’entreprise.
Cette pratique n’est pas conforme à la lettre du texte, et peut être contestée par l’entreprise. Pour un montant significatif, une consignation chez un notaire ou un établissement habilité sécurise la situation des deux parties.
Précisez au contrat la modalité retenue.
L’objet
Ce que garantit la retenue
La retenue garantit l’exécution des travaux nécessaires pour lever les réserves formulées à la réception. Elle n’est pas une pénalité, ni une garantie générale contre tous les désordres futurs.
Elle suppose donc une réception formalisée, avec des réserves écrites et précises. Sans réserves, la retenue n’a pas d’objet et doit être libérée à l’échéance.
Elle ne couvre pas non plus, en principe, les désordres apparus après la réception, qui relèvent de la garantie de parfait achèvement et des autres garanties légales.
La libération
Un an après la réception
À l’expiration du délai d’un an à compter de la réception, la retenue est versée à l’entreprise, même sans l’accord exprès du maître d’ouvrage, ou la caution est libérée. La libération peut intervenir plus tôt si toutes les réserves sont levées.
Le maître d’ouvrage peut s’y opposer en notifiant au consignataire ou à la caution, par lettre recommandée avec accusé de réception, une opposition motivée par l’inexécution des obligations de l’entreprise, c’est à dire par des réserves non levées.
Cette opposition doit intervenir avant l’échéance d’un an, et être justifiée : une opposition sans motif sérieux peut être contestée.
La levée des réserves se vérifie avant de libérer la retenue.
Sans clause
Suspendre une partie du paiement
Si le contrat ne prévoit pas de retenue de garantie, le solde est en principe exigible à la réception. Le maître d’ouvrage peut toutefois invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement d’une partie du prix, lorsque l’entreprise n’a pas exécuté une partie de ses obligations, par exemple en ne reprenant pas des défauts réservés.
Cette suspension doit être proportionnée à la gravité des défauts et à leur coût de reprise. Une retenue excessive expose le maître d’ouvrage à une action en paiement et à des intérêts de retard.
Formalisez votre position par écrit, avec la liste des réserves et une estimation de leur coût.
La levée
Vérifier les reprises
La levée des réserves doit être constatée, idéalement par un procès verbal de levée signé des deux parties, réserve par réserve. Vérifiez chaque reprise au regard de la réserve initiale : c’est là que la précision du procès verbal de réception est utile.
Pour des travaux techniques, étanchéité, structure, isolation, un contrôle par un expert peut être pertinent avant de libérer la retenue.
Une fois toutes les réserves levées, libérez la retenue sans attendre l’échéance : c’est une question de bonne foi contractuelle.
Exemple
Un cas pratique
Un particulier fait rénover sa salle de bain pour 12 000 € TTC. Le devis prévoit une retenue de garantie de 5 %, soit 600 €. À la réception, trois réserves sont inscrites : un joint de carrelage fissuré, une porte de meuble mal réglée, un défaut de pente du receveur de douche.
L’entreprise reprend les deux premières réserves dans le mois ; la troisième, plus complexe, n’est pas reprise. Onze mois après la réception, le maître d’ouvrage notifie par lettre recommandée une opposition motivée par la réserve non levée. La retenue reste bloquée jusqu’à la reprise ou à un accord.
Cet exemple est illustratif : chaque contrat et chaque situation doivent être examinés.
Défaillance
Si l’entreprise ne revient pas
Lorsque l’entreprise ne reprend pas les réserves malgré vos relances, adressez lui une mise en demeure par lettre recommandée, fixant un délai raisonnable. À défaut d’exécution, l’article 1792-6 du Code civil permet de faire réaliser les travaux de reprise par une autre entreprise, aux frais et risques de l’entreprise défaillante.
La retenue de garantie peut alors être affectée au paiement de ces travaux, dans la limite de son montant, sous réserve de l’accord de l’entreprise ou d’une décision de justice si elle conteste. Conservez les devis et factures de l’entreprise de remplacement.
Si le coût de reprise dépasse la retenue, le surplus peut être réclamé à l’entreprise initiale, et, pendant l’année de parfait achèvement, son obligation de reprise reste entière.
Nos conseils
Bien utiliser la retenue
Prévoyez la retenue de garantie dans le devis, avec ses modalités. Réceptionnez les travaux avec des réserves précises. Suivez leur levée, et notifiez une opposition motivée avant l’échéance d’un an si des réserves restent ouvertes. Libérez la retenue dès que tout est repris.
Notre assistance à la réception et au contrôle de la levée des réserves est établie sur devis.
Voir notre page réception de travaux et nos tarifs.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Quel est le montant maximal de la retenue de garantie ?
5 % du montant des travaux.
La retenue doit elle être prévue au contrat ?
Oui, sans clause il n’y a pas de retenue de garantie au sens de la loi de 1971.
L’entreprise peut elle la refuser ?
Elle peut la remplacer par une caution bancaire du même montant.
Quand la retenue est elle libérée ?
Un an après la réception, ou plus tôt si toutes les réserves sont levées.
Comment s’opposer à la libération ?
Par une opposition motivée notifiée en lettre recommandée avant l’échéance d’un an.
La retenue couvre t elle les désordres futurs ?
Non, elle garantit la levée des réserves faites à la réception.
Sans clause, puis je retenir une partie du prix ?
Une suspension proportionnée aux défauts non repris peut se justifier, avec prudence.
Combien coûte l’assistance à la réception ?
Elle est établie sur devis.
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Sources
- Loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 tendant à réglementer les retenues de garantie en matière de marchés de travaux, legifrance.gouv.fr
- Code civil, articles 1219 et 1792-6, legifrance.gouv.fr
- Check my House, tarifs des expertises, checkmy-house.fr
