L’article 1642 du Code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui même. La garantie des vices cachés ne joue donc que pour les défauts que l’acquéreur ne pouvait pas déceler.

Le critère n’est pas ce que l’acquéreur a effectivement vu, mais ce qu’il pouvait voir et comprendre en examinant normalement le bien. Un acquéreur qui n’a pas visité les combles alors qu’ils étaient accessibles ne pourra pas facilement soutenir qu’un défaut visible depuis les combles était caché.

À l’inverse, l’acquéreur n’est pas tenu de se comporter en expert : on n’attend pas de lui qu’il démonte un doublage ou sonde une charpente.

Un défaut peut être visible sans que sa gravité soit perceptible. Une petite tache au plafond peut révéler une infiltration structurelle de la toiture ; une fine fissure, un mouvement des fondations ; quelques trous dans une poutre, une attaque d’insectes étendue à toute la charpente.

La jurisprudence admet que le vice est caché lorsque l’acquéreur ne pouvait, au moment de la vente, en mesurer l’ampleur et les conséquences. Le signe était visible, mais le vice, dans sa réalité, ne l’était pas.

C’est une question de fait, qui se prouve par l’expertise : l’expert explique ce qu’un profane pouvait voir et ce que seule une investigation technique permettait de comprendre.

Un défaut signalé à l’acquéreur avant la vente, oralement, dans l’annonce, dans un diagnostic, dans l’état des risques ou dans un rapport, est réputé connu. Il ne peut plus être invoqué comme vice caché, même s’il n’était pas visible.

D’où l’importance de lire attentivement les documents remis : diagnostics, état des risques, procès verbaux de copropriété, mentions de l’acte. Une mention vague ne vaut pas nécessairement information complète : si l’ampleur réelle du défaut a été minimisée, le débat reste ouvert.

Pour le vendeur, une information écrite et précise est la meilleure protection.

Pour se protéger, l’acquéreur doit visiter toutes les parties accessibles : combles, sous sol, garage, annexes, extérieurs. Il doit poser des questions précises sur les défauts visibles et noter les réponses. Il doit lire les diagnostics et documents remis.

Faire réaliser une expertise avant achat est la meilleure façon de connaître les défauts avant de s’engager : on les intègre dans le prix plutôt que de devoir les contester ensuite.

Photographier le bien lors des visites constitue aussi une preuve utile de son état apparent au moment de la vente.

Pour un logement acheté en VEFA, la logique est différente : le vendeur répond des vices apparents, que l’acquéreur peut dénoncer jusqu’à un mois après la prise de possession. C’est l’inverse de la vente d’un bien existant, où les vices apparents sont exclus de la garantie.

Les défauts cachés d’un logement neuf relèvent ensuite des garanties des constructeurs : parfait achèvement, biennale et décennale.

Cette particularité justifie une visite de livraison minutieuse, idéalement assistée par un expert.

En phase 1, à 990 € TTC, nous caractérisons le défaut : nature, gravité, ancienneté, caractère caché ou apparent au regard de l’état du bien lors de la vente. En phase 2, à 990 € TTC, nous convoquons le vendeur à une expertise amiable contradictoire.

Le déplacement, 60 € jusqu’à 100 km, et les frais de gestion, 50 €, s’ajoutent.

Voir notre page vices cachés et notre bilan avant achat pour agir avant de signer.