L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Cette garantie s’applique à toutes les ventes, y compris immobilières, et elle est due par le vendeur même s’il ignorait le vice, sauf clause contraire valable. Elle protège l’acquéreur contre une mauvaise surprise sur la qualité réelle du bien.

Elle se distingue d’autres régimes : la non conformité à ce qui était convenu, le dol, qui suppose une manœuvre du vendeur, ou les garanties des constructeurs pour un bien de moins de dix ans.

Le vice doit exister au moment de la vente, au moins en germe. Un désordre apparu après la vente, causé par un événement postérieur, ne relève pas de la garantie du vendeur.

La preuve de l’antériorité est un point central des litiges. Elle repose sur des éléments techniques : ancienneté des dégradations, nature des matériaux et des travaux, traces de réparations anciennes, cohérence avec l’historique du bien. Un bois attaqué depuis des années, un enduit appliqué sur une fissure plus ancienne, une humidité installée de longue date, sont autant d’indices.

C’est l’un des apports essentiels de l’expertise : établir, sur une base technique, que le défaut existait avant la vente.

L’article 1644 offre à l’acquéreur un choix : rendre le bien et se faire restituer le prix, c’est l’action rédhibitoire, ou garder le bien et se faire rendre une partie du prix, c’est l’action estimatoire. La réduction est en principe évaluée par expertise, au regard du coût des travaux et de la perte de valeur.

Si le vendeur connaissait le vice, l’article 1645 prévoit qu’il est tenu, en plus de la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. S’il l’ignorait, il ne doit que la restitution du prix et les frais occasionnés par la vente.

Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose qu’il vend.

L’article 1648 impose d’agir dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. La découverte s’entend du moment où l’acquéreur a eu connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences, ce qui peut correspondre à la date d’un rapport d’expertise.

La Cour de cassation a précisé que ce délai s’inscrit dans un délai butoir de vingt ans à compter de la vente. Une simple lettre n’interrompt pas le délai de deux ans : seule une action en justice, y compris une demande d’expertise en référé, l’interrompt.

Ne laissez pas le temps passer : dès la découverte, faites constater le défaut et consultez un professionnel.

Faites constater le défaut par un expert indépendant, qui en établit la nature, l’ancienneté et la gravité. Rassemblez l’acte de vente, les diagnostics, les échanges avec le vendeur et l’agence, les photos de la visite si vous en avez.

Adressez au vendeur une lettre recommandée exposant le vice, accompagnée du rapport, et proposez une expertise amiable contradictoire. Si un accord est trouvé, faites le formaliser par écrit.

À défaut d’accord, consultez un avocat pour engager une action en justice dans le délai, éventuellement précédée d’une demande d’expertise judiciaire en référé.