L’article 1643 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. La loi autorise donc une clause d’exclusion, mais seulement pour les vices que le vendeur ignorait.

Dans les ventes immobilières entre particuliers, cette clause est d’usage dans les actes notariés. Elle protège le vendeur de bonne foi contre la découverte de défauts dont il n’avait pas connaissance, ce qui est légitime pour un non professionnel qui ne maîtrise pas l’état technique de son bien.

Elle ne joue en revanche aucun rôle lorsque le vendeur savait.

Le vendeur professionnel, marchand de biens, promoteur, agent immobilier vendant pour son compte, est présumé connaître les vices de la chose qu’il vend. Cette présomption est irréfragable : il ne peut pas la renverser. La clause d’exclusion est donc sans effet à son égard.

La jurisprudence a étendu cette solution à certains vendeurs non professionnels de l’immobilier, en particulier celui qui a réalisé lui même les travaux à l’origine du vice : il est assimilé à un professionnel pour les défauts de ces travaux, et ne peut opposer la clause.

Si votre vendeur a rénové le bien lui même, la question mérite d’être examinée avec attention.

Lorsque le vendeur a volontairement dissimulé une information déterminante, le comportement peut aussi constituer un dol, au sens de l’article 1137 du Code civil, ou un manquement à l’obligation précontractuelle d’information de l’article 1112-1. Ces fondements permettent de demander l’annulation de la vente ou des dommages et intérêts, avec des règles de délai différentes.

Le choix du fondement juridique relève de votre avocat, au regard des faits et des délais. L’expertise technique sert quel que soit le fondement retenu.

La clause d’exclusion des vices cachés ne fait pas obstacle à une action fondée sur le dol.

Pour un bien de moins de dix ans, les garanties des constructeurs s’ajoutent à la garantie des vices cachés. Le vendeur qui a fait construire et revend dans les dix ans est réputé constructeur et répond de la garantie décennale, sans pouvoir l’exclure par une clause.

Les désordres de nature décennale, qui compromettent la solidité ou rendent le bien impropre à sa destination, peuvent ainsi être réclamés au vendeur, aux entreprises et à leurs assureurs, et à l’assureur dommages ouvrage s’il existe.

Vérifiez dans l’acte la date de réception des travaux et les attestations d’assurance annexées.

Si vous vendez, déclarez les défauts que vous connaissez, les sinistres passés et les travaux réalisés, en remettant les factures et rapports. Cette transparence rend la clause d’exclusion pleinement efficace pour ce que vous ignorez, et vous protège contre une action fondée sur le dol.

Une expertise du bâti avant la mise en vente vous permet de connaître l’état de votre bien et de présenter un dossier clair aux acquéreurs.

Évitez les travaux cosmétiques qui masquent un défaut sans le traiter : ils pourraient être interprétés comme une dissimulation.