Vices cachés
Délai pour agir en vices cachés : ce qu’il faut savoir
Vous avez découvert un défaut grave dans le logement que vous avez acheté. Combien de temps avez vous pour agir contre le vendeur ? Le Code civil fixe un délai de deux ans, mais son point de départ, son interruption et sa limite extrême obéissent à des règles précises. Les connaître évite de perdre ses droits.
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Vices cachés
L’essentiel
L’action en garantie des vices cachés doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice. Ce délai est un délai de prescription : il peut être interrompu par une action en justice, y compris un référé, et suspendu pendant une expertise judiciaire ordonnée avant tout procès. Il s’inscrit dans un délai butoir de vingt ans à compter de la vente. Une lettre recommandée ou une expertise amiable ne l’interrompent pas.
Vices cachés : phase 1, recherche du vice, 990 € TTC ; phase 2, expertise amiable, 990 € TTC. Déplacement 60 € et gestion 50 € en sus.
Le texte
Deux ans à compter de la découverte
L’article 1648 du Code civil dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Ce délai, issu d’une réforme de 2005, a remplacé l’ancien bref délai, dont la durée était laissée à l’appréciation des juges.
Le délai ne court donc pas à compter de la vente, mais de la découverte : un vice découvert cinq ans après l’achat peut encore être invoqué, pendant deux ans, sous réserve du délai butoir.
Il concerne l’action contre le vendeur ; les actions contre d’autres intervenants, comme les constructeurs ou le diagnostiqueur, obéissent à leurs propres délais.
La découverte
Quand le délai commence t il ?
La découverte s’entend de la connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences, et pas seulement de l’apparition d’un premier signe. Une tache d’humidité qui apparaît ne révèle pas nécessairement à elle seule une infiltration structurelle ; c’est l’investigation qui peut en révéler la nature et l’étendue.
Les juges peuvent retenir comme date de découverte celle du rapport d’expertise qui caractérise le vice, lorsque l’acquéreur ne pouvait en mesurer la portée auparavant. Mais cette appréciation dépend des circonstances, et le vendeur peut soutenir que l’acquéreur savait plus tôt.
Par prudence, considérez que le délai peut courir dès les premiers signes sérieux, et agissez sans attendre.
Le délai butoir
Vingt ans après la vente
Le point de départ glissant pourrait permettre d’agir très longtemps après la vente. La Cour de cassation, par un arrêt de chambre mixte du 21 juillet 2023, a précisé que l’action doit en tout état de cause être exercée dans le délai butoir de vingt ans à compter de la vente, prévu par l’article 2232 du Code civil.
Le même arrêt a qualifié le délai de deux ans de délai de prescription, ce qui le rend susceptible de suspension, et non de simple forclusion.
En pratique, pour un bien acheté il y a plus de vingt ans, l’action en garantie des vices cachés n’est plus ouverte.
La date de découverte du vice fixe le point de départ du délai de deux ans.
Interrompre
Ce qui arrête le délai
Selon l’article 2241 du Code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription. Une assignation devant le juge des référés pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire est ainsi un moyen classique d’interrompre le délai tout en faisant établir les faits.
L’interruption fait courir un nouveau délai de même durée à compter de la fin de l’instance. La reconnaissance par le vendeur de sa responsabilité interrompt également le délai.
En revanche, une lettre recommandée, une mise en demeure, une réclamation amiable ou une expertise amiable, même contradictoire, n’interrompent pas le délai. Ce sont des étapes utiles, mais elles ne protègent pas contre l’écoulement du temps.
Suspendre
L’effet d’une expertise judiciaire
L’article 2239 du Code civil prévoit que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Le délai recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée, c’est à dire du dépôt du rapport d’expertise.
Cette règle s’applique désormais au délai de deux ans des vices cachés, depuis qu’il a été qualifié de délai de prescription. Elle évite que l’acquéreur ne perde ses droits pendant une expertise judiciaire qui peut durer.
Le calcul précis des délais relève de votre avocat, qui tiendra compte des dates exactes et des actes accomplis.
VEFA
Un délai différent pour le neuf
Pour un logement acheté en VEFA, les défauts apparents obéissent à un régime spécifique. L’article 1642-1 permet de les dénoncer jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession, et l’article 1648, en son second alinéa, impose d’agir dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé de ces vices.
Les défauts cachés d’un logement neuf relèvent en outre des garanties des constructeurs : parfait achèvement pendant un an, biennale pendant deux ans, décennale pendant dix ans à compter de la réception.
Ces délais courent à partir de dates fixes, et non de la découverte : ils ne se gèrent pas comme ceux des vices cachés.
Une lettre recommandée prépare le dossier, mais seule une action en justice interrompt le délai.
Les étapes
Agir dans les temps
Dès les premiers signes, photographiez et datez le défaut, conservez les preuves. Faites établir rapidement un rapport par un expert indépendant, qui caractérise le vice : nature, gravité, ancienneté, caractère caché.
Adressez au vendeur une réclamation écrite, rapport à l’appui, et proposez une expertise amiable contradictoire, en fixant un délai de réponse court. Parallèlement, surveillez l’échéance des deux ans.
Si aucun accord n’est en vue, ou si l’échéance approche, consultez un avocat pour engager une action en justice, en référé expertise ou au fond, qui interrompra le délai.
Les pièges
Les erreurs qui font perdre ses droits
La première erreur est de laisser traîner une négociation amiable sans surveiller le délai : un vendeur peut faire durer les échanges, et l’acquéreur se retrouver hors délai. La deuxième est de croire qu’une lettre recommandée suffit à préserver ses droits.
La troisième est de réparer le défaut avant de l’avoir fait constater de façon contradictoire : les preuves disparaissent avec les travaux. Si des travaux urgents sont nécessaires, faites constater l’état préalable par un expert, voire par un commissaire de justice, et convoquez le vendeur.
La quatrième est de négliger les autres fondements possibles, dol, garanties des constructeurs, responsabilité du diagnostiqueur, qui peuvent offrir d’autres délais.
Le rapport
Une pièce qui date la découverte
Le rapport d’expertise joue un double rôle. Sur le fond, il établit le vice, son ancienneté et sa gravité. Sur les délais, sa date peut constituer un repère pour la découverte du vice dans son ampleur, si l’acquéreur ne pouvait en mesurer la portée auparavant.
Il sert de base à la réclamation amiable, à la convocation du vendeur et, en cas de procédure, à la demande d’expertise judiciaire. L’expert judiciaire désigné s’appuiera sur les constats déjà réalisés.
Faire établir ce rapport tôt, c’est sécuriser à la fois le fond et le calendrier.
Notre mission
Une intervention rapide
Notre expertise vices cachés se déroule en deux phases : recherche et caractérisation du vice à 990 € TTC, puis convocation du vendeur à une expertise amiable contradictoire à 990 € TTC. Le déplacement, 60 € jusqu’à 100 km, et les frais de gestion, 50 €, s’ajoutent.
Nous intervenons rapidement pour que votre dossier soit constitué dans les délais, et nous pouvons accompagner une expertise judiciaire aux côtés de votre avocat, sur devis.
Voir notre page vices cachés.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Quel est le délai pour agir en vices cachés ?
Deux ans à compter de la découverte du vice, dans la limite de vingt ans après la vente.
Une lettre recommandée interrompt elle le délai ?
Non, seule une action en justice, y compris en référé, l’interrompt.
Une expertise judiciaire suspend elle le délai ?
Oui, lorsqu’elle est ordonnée avant tout procès, jusqu’au dépôt du rapport, avec un délai d’au moins six mois ensuite.
À quelle date le vice est il découvert ?
Quand l’acquéreur en connaît l’ampleur et les conséquences, ce qui peut correspondre à un rapport d’expertise.
Puis je réparer avant d’agir ?
Faites d’abord constater le défaut, de préférence contradictoirement, pour conserver les preuves.
Le délai est il le même pour un logement neuf ?
Non, la VEFA et les garanties des constructeurs obéissent à d’autres délais.
Combien coûte l’expertise ?
990 € TTC par phase, plus 60 € de déplacement et 50 € de gestion.
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Décrivez nous votre situation : devis en ligne, ou conseil au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Sources
- Code civil, articles 1642-1, 1648, 2232, 2239 et 2241, legifrance.gouv.fr
- Cour de cassation, chambre mixte, 21 juillet 2023, garantie des vices cachés, courdecassation.fr
- Check my House, tarifs des expertises, checkmy-house.fr
