Certaines argiles ont la propriété d’absorber l’eau et de la restituer en changeant de volume. Quand le sol se dessèche, en été ou lors d’une sécheresse prolongée, il se rétracte et se tasse ; quand les pluies reviennent, il regonfle. Ce cycle de retrait et de gonflement est appelé retrait gonflement des argiles.

Une maison posée sur ce type de sol ne subit pas ces variations de façon uniforme. Sous le centre de la construction, le sol reste protégé et garde une humidité assez stable. Sous les façades, et plus encore sous les angles exposés au soleil ou proches d’un arbre, il s’assèche davantage. Il en résulte des mouvements différentiels : une partie des fondations descend pendant que l’autre reste en place.

Les maçonneries, rigides, encaissent mal ces déformations et se fissurent.

Une cartographie nationale de l’exposition au retrait gonflement des argiles, établie par le BRGM, classe le territoire en zones d’exposition faible, moyenne ou forte. Elle se consulte gratuitement sur Géorisques, à l’adresse de votre bien. Selon le ministère chargé de l’écologie, près de la moitié du territoire métropolitain est classée en exposition moyenne ou forte.

Cette carte donne une indication à l’échelle de la parcelle, mais elle ne remplace pas une étude de sol : la nature des terrains peut varier sur quelques dizaines de mètres. L’état des risques, remis à l’acquéreur ou au locataire, mentionne aussi les arrêtés de catastrophe naturelle et les sinistres indemnisés dont le vendeur a connaissance.

Pour une maison existante, l’historique des arrêtés de catastrophe naturelle au titre de la sécheresse dans la commune est un indicateur complémentaire.

Pour une maison existante, l’objectif est de stabiliser l’humidité du sol sous les fondations. Les eaux de pluie doivent être collectées et évacuées loin des murs : gouttières en bon état, descentes raccordées, pas de rejet au pied des façades. Un trottoir étanche périphérique, d’environ 1,50 m de large, protège le sol de l’évaporation et des infiltrations.

La végétation joue un rôle majeur. Les racines d’un arbre puisent l’eau du sol sur une distance comparable à sa hauteur. Les règles applicables aux constructions neuves recommandent une distance au moins égale à la hauteur de l’arbre à maturité, portée à une fois et demie en cas de rideau d’arbres ou d’arbustes. Pour un arbre existant trop proche, un écran anti racines peut être envisagé, de préférence après avis d’un professionnel, car un abattage brutal peut provoquer un regonflement du sol.

Enfin, une fuite sur une canalisation enterrée détrempe localement le sol : à surveiller après chaque épisode de mouvement.

Lorsque la sécheresse a été d’une intensité anormale, la commune peut demander la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. Si un arrêté interministériel est publié, les assurés disposent de trente jours après sa publication au Journal officiel pour déclarer le sinistre à leur assureur multirisque habitation, qui missionne un expert.

Pour une maison de moins de dix ans depuis sa réception, des fissures liées à une adaptation insuffisante des fondations au sol peuvent relever de la garantie décennale du constructeur, et de l’assurance dommages ouvrage si elle a été souscrite.

Dans les deux cas, un rapport d’expertise indépendant, établi pour votre compte, documente les désordres, leur évolution et leur cause probable : il vous permet de discuter les conclusions de l’expert de l’assureur sur une base technique.