L’article 1792 du Code civil rend tout constructeur d’un ouvrage responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Cette responsabilité joue même si le dommage résulte d’un vice du sol.

De plein droit signifie que vous n’avez pas à prouver une faute du constructeur : il suffit d’établir la nature du dommage et son lien avec les travaux. Le constructeur ne peut s’exonérer qu’en prouvant une cause étrangère, comme la force majeure ou le fait d’un tiers.

Cette garantie court pendant dix ans à compter de la réception des travaux, et bénéficie aussi aux acquéreurs successifs de la maison.

Tous les délais de garantie partent de la réception, l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserves. Retrouvez le procès verbal de réception de votre maison : sa date fixe le terme de la garantie de parfait achèvement, un an plus tard, de la garantie biennale, deux ans plus tard, et de la garantie décennale, dix ans plus tard.

Les désordres qui avaient fait l’objet de réserves à la réception relèvent de la garantie de parfait achèvement et des recours contractuels, pas de la décennale, sauf s’ils ne se sont révélés dans leur ampleur qu’après la réception.

Si vous avez acheté une maison construite par un autre propriétaire, demandez au vendeur ou au notaire le procès verbal de réception et les attestations d’assurance des constructeurs.

Si aucune assurance dommages ouvrage n’a été souscrite, ou pour les désordres qu’elle ne couvre pas, le recours se fait contre le constructeur et son assureur de responsabilité décennale. Le constructeur doit justifier d’une telle assurance : son attestation figure en principe dans le dossier de la construction.

Commencez par une mise en demeure en lettre recommandée, accompagnée du rapport d’expertise. Une expertise amiable contradictoire, à laquelle le constructeur et son assureur sont convoqués, permet de chiffrer les réparations et de rechercher un accord.

Attention : une simple lettre n’interrompt pas le délai de dix ans. Seule une action en justice, une demande en référé expertise par exemple, l’interrompt. Si l’échéance approche, consultez un avocat sans attendre.

Pendant l’année qui suit la réception, la garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur à réparer tous les désordres signalés, qu’ils aient été réservés à la réception ou notifiés par écrit pendant l’année, quelle que soit leur gravité.

La garantie biennale couvre pendant deux ans le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables, ceux qui peuvent être déposés sans détériorer l’ouvrage. Elle ne concerne pas les fissures de maçonnerie.

Pour les dommages qui ne relèvent d’aucune de ces garanties, comme certaines fissures esthétiques apparues après la première année, la responsabilité contractuelle du constructeur peut être recherchée pendant dix ans à compter de la réception, à condition de prouver une faute.