Achat immobilier
Expertise avant achat : à quoi sert elle ?
Acheter une maison ou un appartement engage pour des années, et les visites laissent peu de temps pour examiner le bâti. L’expertise avant achat apporte un regard technique indépendant sur l’état du bien, avant que vous ne soyez engagé. Voici ce qu’elle examine, ce qu’elle apporte et à quel moment la réaliser.
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Achat immobilier
L’essentiel
L’expertise avant achat est un examen du bâti réalisé par un expert indépendant, à la demande de l’acquéreur : structure, toiture, façades, humidité, menuiseries, équipements apparents. Elle complète les diagnostics obligatoires, qui ne portent pas sur ces points. Le rapport décrit l’état du bien, signale les désordres et donne un ordre de grandeur des travaux, pour négocier, renoncer ou acheter en connaissance de cause.
Expertise avant achat : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m². Gestion 50 €, déplacement 60 € jusqu’à 100 km.
Le besoin
Ce que les visites ne montrent pas
Une visite immobilière est courte, et l’attention se porte sur l’agencement, la luminosité, l’environnement. Les défauts du bâti, eux, demandent un œil exercé : une fissure masquée par une peinture récente, une humidité en pied de mur derrière un meuble, une charpente attaquée dans des combles peu accessibles, une toiture en fin de vie.
Le vendeur doit informer l’acquéreur des éléments déterminants dont il a connaissance, mais il n’est pas un professionnel du bâtiment et peut ignorer certains désordres. L’agent immobilier, rémunéré à la vente, n’a pas de mission technique.
L’expertise avant achat comble ce manque : un professionnel indépendant, mandaté par vous seul, examine le bien et vous dit ce qu’il a constaté.
Le contenu
Ce que l’expert examine
L’expert examine la structure visible : murs porteurs, fondations accessibles, planchers, charpente. Il relève les fissures, mesure leur ouverture et apprécie leur gravité. Il inspecte la toiture depuis le sol ou les combles, l’état de la couverture, de la zinguerie et de l’isolation.
Il mesure l’humidité des murs et recherche les signes de remontées capillaires, d’infiltrations ou de condensation. Il observe les façades, les menuiseries, les équipements apparents de chauffage, de ventilation, de plomberie et d’électricité, sans démontage.
Il examine aussi les abords : pente du terrain, évacuation des eaux pluviales, végétation proche, annexes, et consulte les données publiques sur les risques de la commune.
Les diagnostics
Ce que l’expertise ajoute aux diagnostics
Le dossier de diagnostic technique, obligatoire à la vente, comprend selon les cas le diagnostic de performance énergétique, les constats amiante et plomb, l’état des installations électriques et de gaz, l’état relatif aux termites, l’assainissement non collectif, l’état des risques et, en copropriété, le mesurage de la surface.
Ces diagnostics répondent chacun à une réglementation précise. Aucun ne porte sur la solidité de la structure, l’état de la toiture, les fissures ou l’humidité des murs. Un bien peut présenter des diagnostics conformes et un désordre structurel important.
L’expertise avant achat porte précisément sur ces points : elle est complémentaire, et non concurrente, des diagnostics.
L’expert examine les parties accessibles, des combles au sous sol, avec des instruments de mesure.
Le moment
Quand réaliser l’expertise
Le moment idéal se situe avant la signature de l’avant contrat, promesse ou compromis de vente : vous pouvez alors négocier ou renoncer sans contrainte. En pratique, les délais sont parfois courts, et l’expertise peut aussi se dérouler pendant le délai de rétractation de dix jours dont bénéficie l’acquéreur non professionnel d’un logement.
Il est également possible de prévoir dans l’avant contrat une condition suspensive liée au résultat d’une expertise du bâti, si le vendeur l’accepte. Sa rédaction doit être précise pour être efficace.
Dans tous les cas, organisez la visite le plus tôt possible, en accord avec le vendeur ou l’agence pour l’accès au bien.
Le rapport
Ce que vous recevez
Le rapport décrit l’état du bien par grandes parties, photos à l’appui, et signale les désordres constatés avec leur gravité : simple entretien, travaux à prévoir à moyen terme, désordre à traiter rapidement, point nécessitant une investigation complémentaire.
Il donne un ordre de grandeur des travaux identifiés, qui permet d’apprécier le budget global de l’acquisition. Il précise aussi les limites de l’examen : parties non accessibles, éléments non démontés, investigations qui nécessiteraient une étude spécialisée.
Rédigé pour être lu par un non spécialiste, il reste précis pour servir de base à des devis d’entreprises.
Négocier
Utiliser le rapport dans la négociation
Un rapport qui chiffre des travaux non anticipés est un argument objectif de négociation. Plutôt qu’une impression, vous présentez au vendeur des constats et un ordre de grandeur, ce qui facilite la discussion sur le prix ou sur la prise en charge de certains travaux avant la vente.
La négociation reste libre : le vendeur peut refuser. Le rapport vous permet alors de décider en connaissance de cause, en intégrant les travaux à votre budget ou en renonçant.
Certains constats peuvent aussi orienter les clauses de l’acte, par exemple sur la réalisation de travaux par le vendeur avant la signature définitive.
Le rapport hiérarchise les constats et chiffre l’ordre de grandeur des travaux.
Les limites
Ce que l’expertise ne fait pas
L’expertise avant achat est un examen visuel et instrumenté, non destructif. L’expert ne démonte pas les doublages, ne sonde pas les fondations, ne teste pas les réseaux enterrés. Ce qui est caché par des meubles, des revêtements ou l’inaccessibilité reste hors de portée, et le rapport le mentionne.
Elle ne remplace pas les diagnostics obligatoires, ni une étude de sol, ni un audit énergétique réglementaire lorsqu’il est exigé. Lorsque l’expert identifie un point qui demande une investigation spécialisée, il le signale.
Elle ne constitue pas non plus une garantie : elle décrit l’état du bien au jour de la visite.
Pour qui
Les situations où elle s’impose
L’expertise avant achat est particulièrement utile pour une maison ancienne, dont les matériaux et les techniques diffèrent des standards actuels ; pour un bien présentant des fissures ou des traces d’humidité visibles ; pour un bien rénové récemment, dont il faut apprécier la qualité des travaux ; pour un bien situé dans une commune exposée aux argiles ou aux inondations.
Elle l’est aussi pour un premier achat, quand l’acquéreur manque de repères, ou pour un achat à distance, quand les visites sont limitées.
En copropriété, elle porte sur les parties privatives et sur l’état apparent des parties communes, à croiser avec les documents de la copropriété.
Le prix
Combien coûte une expertise avant achat
Notre expertise avant achat est facturée 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² supplémentaire, rapport inclus. S’y ajoutent 50 € de frais de gestion et 60 € de déplacement jusqu’à 100 km. Pour une maison de 100 m², le total est ainsi de 910 € TTC.
Rapporté au prix d’un bien et au coût des travaux qu’elle peut révéler, cette dépense permet d’acheter en connaissance de cause et, le cas échéant, de négocier ou d’éviter un achat risqué.
Voir notre page tarifs et le détail de notre bilan avant achat.
Nos conseils
Préparer l’expertise
Demandez au vendeur les diagnostics, l’état des risques, les factures des travaux réalisés, les plans et, en copropriété, les procès verbaux d’assemblée générale. Transmettez les à l’expert avant la visite.
Assistez à l’expertise si possible : l’expert vous montrera les points relevés et répondra à vos questions sur place. Prévoyez l’accès à toutes les parties, combles, sous sol, annexes.
Planifiez l’expertise tôt dans le processus d’achat, pour garder la possibilité de négocier ou de renoncer.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
L’expertise avant achat est elle obligatoire ?
Non, elle est réalisée à l’initiative de l’acquéreur, en complément des diagnostics obligatoires.
Combien de temps dure la visite ?
Cela dépend de la taille et de la complexité du bien. L’expert vous l’indique lors de la prise de rendez vous.
Peut on faire l’expertise après le compromis ?
Oui, pendant le délai de rétractation, ou si l’avant contrat prévoit une condition suspensive adaptée.
Le vendeur doit il accepter la visite ?
Il doit donner accès au bien ; organisez la visite avec lui ou l’agence.
L’expert donne t il un prix de travaux ?
Il donne un ordre de grandeur, qui sert de base à la négociation et aux devis d’entreprises.
L’expertise couvre t elle les parties communes ?
Elle porte sur leur état apparent, à croiser avec les documents de la copropriété.
Combien coûte l’expertise pour 100 m² ?
910 € TTC : 650 € jusqu’à 50 m², 150 € pour les 50 m² suivants, 50 € de gestion et 60 € de déplacement.
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Décrivez nous votre situation : devis en ligne, ou conseil au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L271-1 et L271-4, legifrance.gouv.fr
- Code civil, article 1112-1 et articles 1641 à 1648, legifrance.gouv.fr
- Check my House, tarifs des expertises, checkmy-house.fr
