Achat immobilier
Acheter un appartement en copropriété : vérifier le bâti et les documents
Acheter un appartement, c’est acheter un logement mais aussi une part d’immeuble : façades, toiture, structure, réseaux, ascenseur. L’état de ces parties communes et les travaux votés ou à venir pèseront sur vos charges. Voici comment examiner le bâti et quels documents lire avant de signer.
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Achat immobilier
L’essentiel
En copropriété, l’examen porte sur deux niveaux : le logement lui même, et l’immeuble. Les documents remis par le vendeur, procès verbaux d’assemblée générale, carnet d’entretien, fiche synthétique, diagnostic technique global ou projet de plan pluriannuel de travaux s’ils existent, renseignent sur l’état des parties communes et les travaux prévus. Une expertise croise ces documents avec l’état apparent du bâti.
Expertise avant achat : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m². Gestion 50 €, déplacement 60 € jusqu’à 100 km.
Deux niveaux
Le logement et l’immeuble
Le copropriétaire est propriétaire de son lot, partie privative, et d’une quote part des parties communes, fixée par le règlement de copropriété en tantièmes. Il participe aux charges de l’immeuble en proportion, et vote en assemblée générale les travaux qui le concernent.
L’état des parties communes a donc un double effet : sur le confort et la valeur du logement, et sur le montant des charges et des appels de fonds pour travaux. Un appartement impeccable dans un immeuble dont la toiture ou les façades sont à reprendre peut entraîner des dépenses importantes dans les années suivant l’achat.
L’examen avant achat doit donc porter sur les deux niveaux.
Les documents
Ce que le vendeur doit fournir
Lors de la vente d’un lot de copropriété, des informations doivent être remises à l’acquéreur, au plus tard à la signature de la promesse : notamment la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le montant des charges des deux exercices précédents, les sommes restant dues par le vendeur et, s’ils existent, le carnet d’entretien, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.
Ces documents sont une mine d’informations techniques. Prenez le temps de les lire, ou faites les lire par un professionnel.
À défaut de remise, le délai de rétractation de l’acquéreur ne court qu’à compter du lendemain de leur communication.
Les procès verbaux
Lire les assemblées générales
Les procès verbaux d’assemblée générale révèlent la vie technique de l’immeuble : travaux votés et leur calendrier, travaux refusés ou reportés, sinistres en cours, infiltrations récurrentes, litiges avec des entreprises ou des voisins, procédures judiciaires.
Repérez les mentions de fissures, d’infiltrations, de désordres en toiture ou en façade, de problèmes de canalisations ou d’ascenseur, et les rapports d’expertise évoqués. Un même problème qui revient d’une année sur l’autre sans être traité est un signal d’alerte.
Vérifiez aussi l’existence d’un fonds de travaux et son montant, qui reste attaché au lot.
L’état des parties communes, cages d’escalier, façades, toiture, annonce les travaux futurs.
Plans de travaux
DTG et plan pluriannuel
Le diagnostic technique global présente l’état de l’immeuble, la liste des travaux nécessaires et leur coût estimé. Le projet de plan pluriannuel de travaux, progressivement rendu obligatoire pour les copropriétés de plus de quinze ans, recense les travaux à prévoir sur dix ans, leur estimation et leur hiérarchisation.
Lorsqu’ils existent, ces documents donnent une vision précise des dépenses futures : ravalement, toiture, isolation, remplacement des réseaux, mise aux normes de l’ascenseur. Rapportés à vos tantièmes, ils permettent d’estimer votre quote part.
Leur absence n’est pas en soi un défaut, mais elle impose de s’appuyer davantage sur l’examen visuel et les procès verbaux.
L’immeuble
Examiner les parties communes
Lors de la visite, regardez les façades depuis la rue : fissures, éclats de béton laissant voir des armatures rouillées, traces d’humidité, enduits décollés, balcons dégradés. Dans la cage d’escalier, observez les murs, les plafonds, les marches et les garde corps. Au sous sol, les caves, les traces d’humidité, les canalisations visibles.
La toiture n’est pas toujours accessible, mais les plafonds du dernier étage et les traces d’infiltration renseignent sur son état. Les parkings souterrains, exposés aux infiltrations et à la corrosion des armatures, méritent une attention particulière.
L’expert en bâtiment examine ces parties communes accessibles et rapproche ses constats des documents.
Le logement
Contrôler les parties privatives
Dans l’appartement, l’expert examine les murs, les plafonds et les sols, recherche les fissures, l’humidité, les traces d’anciens dégâts des eaux, la condensation. Il observe les menuiseries, la ventilation, les équipements apparents de chauffage et de plomberie, l’état des revêtements.
Il distingue les désordres propres au logement de ceux qui proviennent des parties communes : une fissure sur un mur porteur, une infiltration par la façade ou par la terrasse supérieure relèvent de la copropriété.
Les travaux réalisés par le vendeur, salle de bain, cuisine, cloisons, sont examinés : ont ils touché des parties communes ou des murs porteurs, ont ils été autorisés si nécessaire ?
Les procès verbaux d’assemblée générale révèlent les travaux votés, reportés ou en discussion.
Les charges
Qui paie les travaux votés
La règle légale est que le paiement des appels de fonds incombe à celui qui est copropriétaire au moment où ils sont exigibles. Des travaux votés avant la vente mais appelés après peuvent donc être à la charge de l’acquéreur, sauf accord contraire dans l’acte.
L’avant contrat peut prévoir une répartition différente entre vendeur et acquéreur : il est important de la négocier avant de signer, en connaissant les travaux votés et leur échéancier.
Les sommes déjà versées au fonds de travaux restent attachées au lot et ne sont pas remboursées au vendeur, sauf accord entre les parties sur le prix.
Points sensibles
Ce qui doit alerter
Certains éléments justifient un examen approfondi : immeuble présentant des fissures structurelles, procédure judiciaire en cours contre un constructeur ou entre copropriétaires, infiltrations récurrentes non traitées, impayés importants dans la copropriété, travaux lourds refusés à plusieurs reprises, absence d’entretien visible.
Pour un immeuble récent, vérifiez si la garantie décennale court encore et si des désordres ont été déclarés à l’assurance dommages ouvrage.
Ces situations ne rendent pas l’achat impossible, mais elles doivent être intégrées dans votre décision et dans le prix.
L’expertise
Ce que l’expert apporte
L’expertise avant achat d’un appartement porte sur les parties privatives et sur l’état apparent des parties communes accessibles. L’expert croise ses constats avec les documents de la copropriété, signale les désordres, distingue ce qui relève de votre lot et de la copropriété, et donne un ordre de grandeur des travaux.
Son rapport vous aide à poser les bonnes questions au vendeur et au syndic, à négocier le prix ou la prise en charge de travaux votés, et à décider en connaissance de cause.
Pour un appartement de 70 m², notre expertise avant achat est facturée 650 € TTC plus 60 € pour les 20 m² au delà de 50 m², auxquels s’ajoutent 50 € de gestion et 60 € de déplacement, soit 820 € TTC.
Nos conseils
Avant de signer
Demandez tous les documents de la copropriété dès la première offre. Lisez les procès verbaux des trois dernières années, repérez les travaux votés et ceux qui s’annoncent. Visitez les parties communes, le sous sol et les parkings.
Faites examiner le logement et l’immeuble par un expert indépendant, et négociez dans l’avant contrat la répartition des travaux votés.
Notre bilan avant achat vous donne une vision technique du logement et de l’immeuble avant de vous engager.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes
Quels documents de copropriété demander ?
Fiche synthétique, règlement de copropriété, procès verbaux des trois dernières assemblées, charges, carnet d’entretien, et DTG ou plan de travaux s’ils existent.
Qui paie les travaux votés avant la vente ?
Celui qui est copropriétaire quand les appels sont exigibles, sauf accord contraire entre vendeur et acquéreur.
L’expert peut il inspecter la toiture de l’immeuble ?
Il examine les parties communes accessibles ; la toiture n’est pas toujours accessible, mais ses effets sont observables.
Une fissure sur un mur porteur concerne t elle la copropriété ?
Oui, les murs porteurs sont en principe des parties communes.
Le fonds de travaux est il remboursé au vendeur ?
Il reste attaché au lot ; un ajustement peut être négocié sur le prix.
Le plan pluriannuel de travaux est il obligatoire ?
Il est progressivement obligatoire pour les copropriétés de plus de quinze ans, selon leur taille.
Combien coûte l’expertise d’un appartement de 70 m² ?
820 € TTC : 650 € jusqu’à 50 m², 60 € pour 20 m² supplémentaires, 50 € de gestion et 60 € de déplacement.
Besoin d’un avis d’expert ?
Décrivez nous votre situation : devis en ligne, ou conseil au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L721-2 et L271-1, legifrance.gouv.fr
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, articles 14-2 et 14-2-1, legifrance.gouv.fr
- Service public, achat d’un logement en copropriété, service-public.fr
- Check my House, tarifs des expertises, checkmy-house.fr
