Le diagnostic de performance énergétique classe le logement selon sa consommation et ses émissions. Le constat amiante concerne les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ; le constat de risque d’exposition au plomb, les logements construits avant 1949. L’état des installations intérieures d’électricité et de gaz est requis lorsqu’elles ont plus de quinze ans.

S’y ajoutent selon les cas l’état relatif aux termites dans les zones délimitées par arrêté, le contrôle de l’assainissement non collectif, l’état des risques, l’information sur la mérule dans les zones concernées, le diagnostic bruit près des aérodromes, et en copropriété le mesurage de la surface privative.

Pour les maisons et immeubles en monopropriété les moins performants, un audit énergétique est également exigé.

L’expertise du bâti, ou expertise avant achat, est réalisée par un expert en bâtiment mandaté par l’acquéreur. Elle porte sur l’état technique du bien : structure visible, fissures, toiture et charpente accessibles, façades, humidité, menuiseries, équipements apparents, abords.

L’expert mesure, photographie, apprécie la gravité des désordres et donne un ordre de grandeur des travaux. Son rapport est un outil de décision : négocier, renoncer, ou acheter en intégrant les travaux à son budget.

Elle n’est pas réglementée comme les diagnostics, ce qui permet de l’adapter au bien et aux questions de l’acquéreur.

Le diagnostiqueur engage sa responsabilité sur l’exactitude de son diagnostic, dans les limites de sa mission. Le vendeur doit fournir les diagnostics et informer l’acquéreur des éléments déterminants dont il a connaissance ; il répond des vices cachés, sauf clause d’exclusion valable.

L’expertise avant achat ne transfère pas ces responsabilités. Elle vous donne une connaissance technique du bien qui renforce votre position : un défaut constaté avant la vente ne pourra plus être invoqué comme vice caché, mais il pourra être pris en compte dans le prix.

C’est la logique de l’achat éclairé : mieux vaut connaître un défaut avant de signer que de le découvrir après.

Une maison peut afficher une installation électrique sans anomalie majeure et une charpente attaquée par des insectes xylophages dans une partie des combles que l’état termites, limité à ces insectes, n’a pas vocation à couvrir. Un appartement peut présenter un DPE correct et des infiltrations par une terrasse au dessus.

Une maison sur sol argileux peut avoir un dossier complet et des fissures en escalier rebouchées avant la vente. Un bien rénové peut cacher, derrière des doublages récents, des murs humides.

Dans chacun de ces cas, l’examen du bâti apporte une information que le dossier réglementaire ne fournit pas.

Lisez attentivement chaque diagnostic, en particulier les conclusions, les anomalies et les recommandations. Vérifiez les dates de validité. Consultez l’état des risques et les données de Géorisques à l’adresse du bien.

Faites ensuite examiner le bâti par un expert indépendant, en lui transmettant le dossier, et posez au vendeur les questions que l’expertise soulève : travaux réalisés, sinistres passés, factures et garanties.

Avec ces éléments, vous achetez en connaissance de l’état réel du bien.