Un vice découvert après l’achat dans la Creuse se prouve par une expertise : nature du défaut, gravité, antériorité à la vente et caractère caché, puis convocation du vendeur à une expertise amiable.
Creuse
L’expertise vices cachés dans la Creuse caractérise un défaut découvert après l’achat d’un logement : sa nature, sa gravité, son ancienneté et son caractère non apparent lors de la vente. Elle se déroule en deux phases, la recherche du vice puis l’expertise amiable contradictoire avec le vendeur. L’action en garantie doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice. Pour les principales villes du département, Guéret, La Souterraine, Aubusson, Sainte-Feyre et Bourganeuf, Géorisques indique une zone de sismicité 2 et une exposition moyenne ou forte aux argiles au centre d’Aubusson et de Sainte-Feyre, et 11 arrêtés de catastrophe naturelle au titre des inondations.
Vices cachés : phase 1, recherche du vice, 990 € TTC ; phase 2, expertise amiable, 990 € TTC. Déplacement 60 € et gestion 50 € en sus.
Les éléments techniques dont dépend votre recours.
Nature
Description précise du défaut, photos et mesures.
Gravité
Usage du bien compromis ou fortement diminué.
Antériorité
Ancienneté du défaut, existant avant la vente.
Caractère caché
Ce qu’un acquéreur pouvait voir lors des visites.
Dissimulation
Indices de travaux masquant le défaut.
Chiffrage
Ordre de grandeur des travaux de reprise.
Données publiques par commune, d’après l’INSEE et Géorisques.
115 527
Habitants dans la Creuse selon l’INSEE, répartis dans 255 communes.
Zone 2
Zonage sismique de Guéret, La Souterraine, Aubusson, Sainte-Feyre et Bourganeuf, faible.
Radon 3
Catégorie de potentiel radon de ces communes, sur une échelle de 1 à 3.
27 arrêtés
De catastrophe naturelle pour ces 5 villes, dont 6 sécheresse et 11 inondation, selon la base Gaspar.
Guéret compte 12 955 habitants (code postal 23000). Guéret est classée en zone de sismicité 2, faible : les règles parasismiques ne s’imposent pas à une maison individuelle. Son potentiel radon est de catégorie 3, la plus élevée : l’étanchéité des sols en contact avec le terrain et la ventilation méritent une attention particulière. 7 arrêtés de catastrophe naturelle y ont été publiés entre 1982 et 2023, dont 2 pour inondation ou coulée de boue, 3 pour sécheresse et 1 pour d’autres mouvements de terrain.
La Souterraine compte 4 978 habitants (code postal 23300). La Souterraine est classée en zone de sismicité 2, faible : les règles parasismiques ne s’imposent pas à une maison individuelle. Son potentiel radon est de catégorie 3, la plus élevée : l’étanchéité des sols en contact avec le terrain et la ventilation méritent une attention particulière. 7 arrêtés de catastrophe naturelle y ont été publiés entre 1982 et 2022, dont 2 pour inondation ou coulée de boue, 3 pour sécheresse et 1 pour d’autres mouvements de terrain.
Aubusson compte 3 018 habitants (code postal 23200). Aubusson est classée en zone de sismicité 2, faible : les règles parasismiques ne s’imposent pas à une maison individuelle. Son potentiel radon est de catégorie 3, la plus élevée : l’étanchéité des sols en contact avec le terrain et la ventilation méritent une attention particulière. Au centre de la commune, Géorisques indique une exposition moyenne au retrait gonflement des argiles. 5 arrêtés de catastrophe naturelle y ont été publiés entre 1982 et 1999, dont 3 pour inondation ou coulée de boue et 1 pour d’autres mouvements de terrain.
Sainte-Feyre compte 2 566 habitants (code postal 23000). Sainte-Feyre est classée en zone de sismicité 2, faible : les règles parasismiques ne s’imposent pas à une maison individuelle. Son potentiel radon est de catégorie 3, la plus élevée : l’étanchéité des sols en contact avec le terrain et la ventilation méritent une attention particulière. Au centre de la commune, Géorisques indique une exposition moyenne au retrait gonflement des argiles. 4 arrêtés de catastrophe naturelle y ont été publiés entre 1982 et 1999, dont 2 pour inondation ou coulée de boue et 1 pour d’autres mouvements de terrain.
Bourganeuf compte 2 364 habitants (code postal 23400). Bourganeuf est classée en zone de sismicité 2, faible : les règles parasismiques ne s’imposent pas à une maison individuelle. Son potentiel radon est de catégorie 3, la plus élevée : l’étanchéité des sols en contact avec le terrain et la ventilation méritent une attention particulière. Au centre de la commune, Géorisques indique une exposition faible au retrait gonflement des argiles. 4 arrêtés de catastrophe naturelle y ont été publiés entre 1982 et 1999, dont 2 pour inondation ou coulée de boue et 1 pour d’autres mouvements de terrain.
Dans les secteurs exposés aux argiles, des fissures structurelles rebouchées avant une vente font partie des situations qui peuvent conduire à un litige. Dans les communes touchées par des inondations, une humidité installée ou des dégâts mal réparés peuvent être masqués par des travaux de finition. L’état des risques remis à la vente mentionne les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles dont le vendeur avait connaissance : c’est une pièce à relire en cas de litige.
L’expertise établit la nature du défaut, son ancienneté et son caractère non apparent lors de la vente.
L’article 1641 du Code civil définit le vice caché comme un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu.
Trois conditions doivent être réunies : le défaut doit être caché, c’est à dire non décelable par un acquéreur normalement attentif ; antérieur à la vente, au moins en germe ; et suffisamment grave.
L’antériorité du défaut est un point central des litiges. Elle repose sur des constats : dégradations anciennes, enduit appliqué sur une fissure plus ancienne, traitement partiel d’une charpente, humidité installée de longue date.
Le caractère caché s’apprécie au regard de ce qu’un acquéreur non professionnel pouvait voir : un défaut masqué par un doublage, un meuble ou un revêtement récent peut être caché.
Le délai de deux ans court à partir de la découverte du vice dans son ampleur, ce qui peut correspondre à la date d’un rapport d’expertise. Par prudence, considérez qu’il peut courir dès les premiers signes sérieux.
Une expertise judiciaire ordonnée avant tout procès suspend la prescription jusqu’au dépôt du rapport ; votre avocat calcule précisément les délais.
Les actes de vente entre particuliers peuvent contenir une clause excluant la garantie des vices cachés. Elle ne protège que le vendeur de bonne foi : si l’acquéreur prouve que le vendeur connaissait le vice, la clause est écartée et des dommages et intérêts s’ajoutent.
Elle est sans effet à l’égard d’un vendeur professionnel, présumé connaître les vices. La jurisprudence assimile parfois au professionnel le vendeur qui a réalisé lui même les travaux à l’origine du défaut.
L’acquéreur peut rendre le bien et se faire restituer le prix, ou garder le bien et se faire rendre une partie du prix, évaluée en fonction du coût des travaux et de la perte de valeur. Si le vendeur connaissait le vice, il doit en outre des dommages et intérêts.
Un dossier peut commencer par une recherche d’accord amiable, sur la base du rapport d’expertise.
En phase 2, nous convoquons le vendeur par lettre recommandée à une expertise amiable contradictoire. Les désordres sont examinés en présence des parties, chacun présente ses observations, et un procès verbal consigne les constats et les positions.
Le juge ne peut pas fonder sa décision sur une expertise amiable seule, mais le caractère contradictoire renforce sa portée et favorise un accord.
Pour un logement de moins de dix ans, les garanties des constructeurs s’ajoutent à la garantie des vices cachés. Le vendeur qui a fait construire et revend dans les dix ans est réputé constructeur : il répond de la garantie décennale pour les dommages qui compromettent la solidité ou rendent le logement impropre à sa destination, sans pouvoir l’exclure par une clause.
L’assurance dommages ouvrage, si elle a été souscrite, préfinance alors les réparations. L’expert vous indique quel fondement correspond le mieux aux désordres constatés.
Photographiez et datez le défaut dès sa découverte, conservez les éléments retirés lors d’éventuelles ouvertures, et notez les circonstances de la découverte.
Évitez les échanges oraux avec le vendeur : privilégiez l’écrit, qui conserve la trace des positions de chacun.
Avant la visite, prévoyez l’accès à toutes les parties concernées, combles, sous sol, annexes et extérieurs, et rassemblez les documents utiles. Plus le dossier est complet, plus les conclusions sont fiables.
Après la visite, vous recevez un rapport écrit qui hiérarchise les points selon leur urgence et leur importance. L’expert reste joignable pour expliquer ses conclusions et vous orienter dans les démarches qui suivent.
L’indépendance est la condition de la valeur d’une expertise. Sans lien avec les parties et sans travaux à vendre, l’expert peut dire ce qui relève d’un simple entretien, ce qui demande une investigation et ce qui impose des travaux.
Cette neutralité donne du poids à son rapport, que ce soit pour négocier, obtenir une reprise ou discuter avec un assureur.
Conservez le rapport avec les documents du logement : il fixe l’état constaté à une date donnée et servira en cas d’évolution des désordres, de sinistre ou de revente.
Si des travaux sont réalisés, une visite de contrôle permet de vérifier qu’ils correspondent aux préconisations et traitent bien la cause identifiée.
Phase 1, recherche et caractérisation du vice : 990 € TTC. Phase 2, convocation du vendeur à une expertise amiable contradictoire et procès verbal : 990 € TTC. S’ajoutent 60 € de déplacement jusqu’à 100 km et 50 € de frais de gestion. L’accompagnement d’une expertise judiciaire aux côtés de votre avocat est proposé sur devis. Voir notre page tarifs et notre page vices cachés.
Nos pages communales, avec les données locales de sismicité, de radon, d'argiles et de catastrophes naturelles.
Toutes nos prestations dans le département.
Oui, notamment à Guéret, à La Souterraine, à Aubusson, à Sainte-Feyre et à Bourganeuf, et dans l’ensemble des 255 communes du département.
Un défaut grave, antérieur à la vente et non apparent, qui rend le bien impropre à son usage ou en diminue fortement l’usage.
Deux ans à compter de la découverte du vice, dans la limite de vingt ans après la vente.
Pas s’il connaissait le vice ou s’il est professionnel.
Non, seule une action en justice, y compris un référé, l’interrompt.
Non, faites d’abord constater le défaut, de préférence contradictoirement.
L’acquéreur, par une expertise technique.
990 € TTC par phase, plus 60 € de déplacement et 50 € de gestion.
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